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경매 초보자가 가장 많이 묻는 질문을 알기 쉽게 정리했습니다.
실제 법원경매 사건의 공개 정보를 근거로 다원경매가 직접 씁니다.
매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서에서 "정확히 어느 줄"을 보는지를 지금 진행 중인 실제 사건 4건의 원문 문구로 짚었습니다. 마지막에는 세 서류가 서로 어긋나는 사건 하나(명세서는 "대항력 임차인 2.2억", 현황조사서는 "전입세대확인서 등재자 없음")를 겹쳐 읽으며, 어긋남 자체가 왜 가장 중요한 신호인지 보여줍니다.
등기사항증명서의 표제부·갑구·을구를 각각 '부동산의 신분증·주인의 역사·빚의 기록'으로 풀고, 실제 경매 사건의 등기 권리 세 줄에 말소기준권리 선을 그어 소멸과 인수를 가려 보는 입문 교육편입니다. 등기부가 깨끗해도 명세서 비고란에 법정지상권·농지취득자격증명 같은 위험이 남을 수 있다는 균형을 덧붙이고, 셀프 체크리스트 5개로 마무리합니다.
재개발 구역 안의 낡은 집을 경매로 낙찰받으면 새 아파트 입주권이 따라올까요? 서울 경매 법정에 지금 나와 있는 실제 사건 세 건의 매각물건명세서를 있는 그대로 읽어봤습니다. 어떤 사건에는 '매수인은 조합원 지위를 승계 받지 못한다'고 적혀 있었습니다 — 현금청산과 '인근'이라는 말의 함정까지 짚었습니다.
법원이 팔면 경매, 캠코가 온비드에서 팔면 공매입니다. 진행 중인 공매 10,972건과 법원경매 22,691건을 직접 세어, 값이 내려가는 방식(경매는 곱하기·공매는 빼기)과 낙찰 뒤 갈리는 인도명령 유무를 정리했습니다. 경기도의 논 두 필지를 경매·공매에서 하나씩 골라 절차의 모양만 나란히 비교했습니다.
다원경매 DB의 진행 물건 22,691건 중 '위반건축물' 표기가 확인된 물건은 336건(1.48%)이며, 아파트 0.27%와 다가구주택 9.80%처럼 유형에 따라 최대 36배 차이가 납니다. 8㎡ 판넬 증축 한 건짜리 서울 빌라와 1층 근린생활시설을 주택 4가구로 바꿔 쓴 용인 단독주택을 법원 사진·감정평가 내역과 함께 열어, 건축법 제79·80조와 2026년 12월 시행 양성화 특별법까지 확인된 조문만으로 정리했습니다.
법원 경매에 나와 있는 차량 613건을 세어보니 최저가 500만 원 이하가 68건, 가장 싼 물건은 118만 7,000원이었습니다. 실제 사건 5건의 기록을 따라가며 재매각·방전·검사 만료·보관료·취득세 7%까지, 싼 가격표 뒤에 안 적혀 있는 것들을 확인했습니다.
최근 4주에 낙찰된 2,058건을 직접 세어 봤습니다. 감정가 대비 낙찰가율 중앙값은 67.1%였지만, 화면의 최저가로는 거의 못 삽니다 — 97.0%가 최저가보다 비싸게 팔렸고 중앙값은 최저가의 115.2%였습니다. 싼 값이 왜 싼지(유찰로 깎인 것), 그리고 인수되는 권리·명도·시간까지 더한 "진짜 가격"을 실제 사건으로 계산했습니다.
전입신고·확정일자·배당요구 — 종이 세 장이 보증금의 운명을 가릅니다. 보증금 3억 500만 원인데 감정가는 2억 9,600만 원인 실제 진행 사건(2025타경10169)의 법원 기록을 그대로 따라가며, 대항력과 우선변제권이 언제 생기고 무엇을 못 지키는지, 세입자와 입찰자가 각각 어디를 봐야 하는지 정리했습니다.
지금 전국 법정에 걸려 있는 진행 물건 22,691건을 하나씩 세어 보니, 최저가가 감정가 절반 아래인 물건이 8,716건(38.5%)이었습니다. 서울은 13.2%, 경남은 54.7%인데 두 지역의 평균 유찰 횟수는 2.41회와 2.43회로 거의 같았습니다. 차이를 만든 범인과, "아파트만 값이 안 떨어지는" 이유를 데이터로 따라갔습니다.
서울 관악구의 다가구주택이 열 번의 매각기일 동안 한 번도 낙찰되지 않았습니다. 감정가 6억 554만 원짜리가 6,502만 원까지 내려왔는데도요. 사진·저감 기록·명세서 한 문장을 차례로 열어보면 대항력 있는 임차인 3인의 보증금 6억 1,000만 원이 답이었고, 실제로 드는 돈은 추정 6억 1,317만 원이었습니다.
본 칼럼은 경매 정보의 이해를 돕기 위한 참고 자료이며 투자 권유가 아닙니다. 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다. 개별 사건의 권리관계는 반드시 법원 공고와 원본 서류로 다시 확인하시기 바랍니다.
경매·공매를 중심으로 주요 언론·정부 발표 중에서 골라 요약과 원문 링크로 전해드립니다.
세금 체납으로 압류된 물건 2,392건이 8월 18~19일 온비드 입찰에 부쳐집니다. 토지 비중이 가장 크고 감정가의 70% 이하로 내려온 물건도 섞여 있어, 경매와 함께 살펴볼 만한 회차입니다.공공누리 제2유형
이른바 8·13 대책의 뼈대입니다. 정부는 수도권에 23만 호 이상을 더 공급하겠다며 공공택지 발표에서 착공까지를 37개월로 줄이는 최단기 모델을 내놓았습니다. 부동산PF 쪽 보증·자금지원 규모도 47조 8,000억 원 이상으로(종전 26조 3,000억 원) 키웠고, 청년·실수요자를 겨냥한 '청년 주거지원 3종 세트'도 함께 제시했습니다.공공누리 제1유형
8월 28일부터 공인중개사가 임차인에게 공동관리비 금액까지 확인·설명해야 합니다. 관리주체가 따로 없던 원룸·오피스텔도 계약 전에 공용 관리비 수준을 가늠할 수 있게 됩니다.
7월 서울 아파트 낙찰가율은 101.0%로 넉 달째 100%를 넘겼습니다. 진행 건수가 180건으로 늘었는데도 15억 원 이하 단지에 응찰이 쏠린 결과라는 분석입니다.
같은 달 전국 낙찰가율은 85.4%로 1년 4개월 만에 가장 낮았습니다. 서울이 100%대를 지키는 사이 울산·부산은 70%대로 내려앉아 지역 간 온도차가 커졌습니다.
제주는 7월 낙찰률 15.1%로 전국에서 가장 낮았고 낙찰가율도 46.1%에 그쳤습니다. 물건 927건이 쌓이는 동안 응찰은 유찰이 몇 차례 반복된 뒤에야 붙는 흐름입니다.
송파구 문정동 전용 46㎡가 감정가 8억 원의 164%인 13억 1,200만 원에 팔렸습니다. 대출 규제로 현금 부담이 작은 전용 60㎡ 이하에 수요가 몰린 장면입니다.
정부가 8월 3일 세제발전심의위원회를 열어 2026년 세제개편안을 확정·발표했습니다. 원문에 개조식 자료·상세본·문답자료가 함께 붙어 있어, 취득부터 보유·양도까지 달라지는 세 부담을 직접 확인할 수 있습니다.공공누리
직전 회차(입찰 8월 3~5일)는 감정가 합계가 1조 원을 넘겼습니다. 물건 2,254건 중 절반 이상이 토지였고 주거용 건물도 500건 넘게 포함돼, 공매 물량이 늘어나는 흐름을 보여줍니다.
기준금리가 연 2.50%에서 2.75%로 올랐습니다. 2023년 1월 이후 첫 인상으로, 경락잔금대출 금리에도 시차를 두고 반영됩니다.
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