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경매 입문에 필요한 용어·절차·서식·사이트를 모았습니다

경매용어사전

경매 서류에서 자주 마주치는 핵심 용어를 쉽게 풀어 정리했습니다.

전체 20개
말소기준권리
등기부상 (근)저당권·압류·가압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 가장 빠른 권리. 이를 기준으로 뒤의 권리는 소멸, 앞의 권리는 낙찰자에게 인수됩니다. 권리분석의 출발점입니다.
대항력
임차인이 전입신고와 점유(실거주)를 갖추면 다음 날 0시부터 생기는 힘. 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 있습니다.
유치권
타인의 물건에 관해 생긴 채권(예: 공사대금)을 변제받을 때까지 그 물건을 점유·유치할 수 있는 권리. 등기되지 않으며 낙찰자가 인수할 수 있어 주의가 필요합니다.
분묘기지권
남의 땅에 있는 분묘(무덤)를 위해 그 부지를 사용할 수 있는 관습상의 권리. 토지 경매 시 분묘가 있으면 철거·이전이 어려워 활용에 제약이 생깁니다.
법정지상권
토지와 건물의 소유자가 같았다가 경매 등으로 달라질 때, 건물 소유자가 법률상 당연히 갖게 되는 토지 사용권. 토지만 낙찰 시 건물을 함부로 철거할 수 없습니다.
배당요구
채권자·임차인 등이 매각대금에서 자기 채권을 변제해 달라고 법원에 신청하는 것. 배당요구종기까지 해야 효력이 있습니다.
배당요구종기
배당요구를 할 수 있는 마감 기한. 법원이 경매개시 후 정해 공고하며, 임차인의 배당요구 여부·시점에 따라 낙찰자 인수 금액이 달라집니다.
명도
낙찰 후 점유자(소유자·임차인 등)를 내보내고 부동산을 비워 인도받는 절차. 협의가 안 되면 인도명령·강제집행으로 진행합니다.
임의경매
(근)저당권·전세권 등 담보권을 가진 채권자가 별도 재판 없이 담보권을 실행해 신청하는 경매. 가장 일반적인 부동산 경매 유형입니다.
강제경매
담보가 없는 채권자가 판결문 등 집행권원을 받아 채무자 재산을 압류해 신청하는 경매. 임의경매와 절차는 비슷하나 집행권원이 필요합니다.
근저당권
장래 늘었다 줄었다 하는 채권을 일정한 채권최고액 한도에서 담보하는 저당권. 대출 시 흔히 설정되며 말소기준권리가 되는 경우가 많습니다.
가압류
금전채권 확보를 위해 채무자 재산을 임시로 묶어두는 보전처분. 본안 소송 전 재산 처분·은닉을 막기 위해 미리 신청합니다.
전세권
전세금을 내고 타인 부동산을 사용·수익하며, 전세금 반환을 위해 경매를 청구할 수 있는 물권. 등기하면 임차권보다 강한 보호를 받습니다.
확정일자
임대차계약서에 공신력 있는 날짜를 부여하는 것. 전입신고와 함께 갖추면 후순위 채권자보다 우선해 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.
최저매각가격
그 기일에 입찰할 수 있는 최저 한도 금액. 이보다 낮게는 쓸 수 없으며, 유찰되면 보통 20~30% 저감되어 다음 기일에 다시 정해집니다.
매각물건명세서
법원이 매각 7일 전부터 비치하는 핵심 서류. 점유관계·임차인 현황·최선순위 설정일자·인수 권리 등이 적혀 있어 권리분석의 필수 자료입니다.
현황조사서
집행관이 현장을 방문해 점유자·임대차 관계·건물 현황 등을 조사해 작성한 보고서. 매각물건명세서와 함께 실제 점유 상태를 파악하는 자료입니다.
감정평가
감정평가사가 대상 부동산의 시장가치를 평가해 산정한 금액. 최초 최저매각가격의 기준이 되며, 실거래가와 차이가 날 수 있어 비교가 필요합니다.
잉여주의
매각해도 경매신청 채권자에게 돌아갈 몫(잉여)이 없을 것으로 보이면 법원이 경매를 취소·정지하는 원칙. 무익한 경매를 막기 위한 제도입니다.
상계
배당받을 채권자가 매수인이 된 경우, 낼 매각대금과 받을 배당금을 서로 비겨 차액만 정산하도록 신청하는 것. 잔금 부담을 줄일 수 있습니다.

토지이용계획 용어

물건 상세의 '토지이용계획' 배지에 쓰이는 도시계획·공법 용어예요. 카드의 자세히를 누르면 이 물건 기준 해석·확인 포인트·근거 법령이 열려요. 입찰판단 물건이해 참고·안심

경매절차

경매신청부터 배당·명도까지, 부동산 경매가 진행되는 8단계를 정리했습니다.

전체 8단계
1

경매신청

채권자가 빌려준 돈을 회수하기 위해 채무자 소유 부동산에 대한 경매를 법원에 신청합니다. 담보권이 있으면 임의경매, 판결문 등 집행권원으로 신청하면 강제경매입니다.

2

경매개시결정·등기

법원이 경매를 개시한다는 결정을 내리고 해당 부동산 등기부에 '경매개시결정등기'를 기입해 압류 효력이 발생합니다. 이 시점부터 부동산은 처분이 제한됩니다.

3

배당요구종기 공고

법원이 채권자·임차인이 배당을 요구할 수 있는 마감일(배당요구종기)을 정해 공고합니다. 임차인은 이 기한까지 배당요구를 해야 보증금 배당을 받을 수 있습니다.

TIP 임차인의 배당요구 여부·시점은 낙찰자 인수 금액에 직접 영향을 줍니다.
4

감정평가·현황조사

감정평가사가 부동산 가치를 평가해 최초 최저매각가격을 정하고, 집행관이 현장을 조사해 점유관계·임대차 현황 등을 담은 현황조사서를 작성합니다.

5

매각기일(입찰)

정해진 기일에 법원에서 입찰이 진행됩니다. 입찰자는 기일입찰표와 최저가의 10% 보증금을 제출하고, 가장 높은 금액을 쓴 사람이 최고가매수인이 됩니다. 입찰자가 없으면 유찰되어 가격을 낮춰 재진행합니다.

TIP 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·등기부를 반드시 확인하세요.
6

매각허가결정

매각기일로부터 약 1주일 뒤 법원이 매각을 허가할지 결정하고, 다시 약 1주일의 항고기간을 거쳐 매각허가결정이 확정됩니다. 이때 비로소 매수인 지위가 안정됩니다.

7

대금납부

법원이 정한 대금지급기한(보통 매각허가결정 확정 후 약 1개월) 내에 잔금을 납부합니다. 잔금을 내면 그 즉시 소유권을 취득하며, 기한 내 미납 시 매수 자격과 보증금을 잃습니다.

TIP 경락잔금대출을 쓸 계획이라면 입찰 전에 한도·금리를 미리 상담하세요.
8

배당·명도

법원은 납부된 대금을 권리 순위에 따라 채권자들에게 배당합니다. 매수인은 점유자와 협의하여 부동산을 인도받으며(명도), 협의가 어려우면 인도명령·강제집행으로 진행합니다.

관련서식

입찰 준비부터 배당요구·대금납부·명도까지, 경매 한 사건에서 실제로 쓰이는 서식입니다. 10종 중 9종은 대법원 법원경매정보가 배포하는 원본 파일을 그대로 제공합니다.

전체 10건
기일입찰표
정해진 매각기일에 법원에 출석해 직접 입찰할 때 작성하는 표준 서식(전산양식 A3360)입니다. 뒷면이 대리입찰용 위임장입니다.
출처 대법원 법원경매정보 경매서식 「기일입찰표 및 위임장」 원본 · 2026-08-18 확인
HWP40.0KB
다운로드 온라인으로 작성하기
기간입찰표
일정 기간 내에 입찰봉투를 우편·직접 제출하는 기간입찰 방식의 입찰 서식입니다. 뒷면이 위임장입니다.
출처 대법원 법원경매정보 경매서식 「기간입찰표 및 위임장」 원본 · 2026-08-18 확인
HWP36.5KB
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위임장
본인을 대신해 대리인이 입찰할 때 제출합니다. 대법원은 위임장을 단독 서식으로 배포하지 않고 입찰표 뒷면에 함께 두므로, 아래 기일입찰표 파일의 2쪽(뒷면)을 쓰시면 됩니다. 본인 인감 날인과 인감증명서가 함께 필요합니다.
출처 대법원 법원경매정보 경매서식 「기일입찰표 및 위임장」 원본(기일입찰표와 동일 파일) · 2026-08-18 확인
HWP40.0KB
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공동입찰신고서
2명 이상이 공동으로 한 물건에 입찰할 때 제출합니다. 각자의 지분을 적는 공동입찰자목록이 같은 파일에 함께 들어 있습니다.
출처 대법원 법원경매정보 경매서식 「공동입찰신고서 및 공동입찰자목록」 원본 · 2026-08-18 확인
HWP12.1KB
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권리신고 및 배당요구신청서 (주택임대차)
주택 임차인이 매각절차에서 임차보증금을 변제받기 위해 권리신고와 배당요구를 함께 하는 서식입니다. 전입일자(주민등록 전입일)·확정일자·입주한 날(주택 인도일)을 적고, 임대차계약서 사본과 주민등록표 등·초본을 첨부합니다.
출처 대법원 법원경매정보 경매서식 「권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차)」 원본 · 2026-08-18 확인
HWP15.0KB
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권리신고 및 배당요구신청서 (상가임대차)
상가건물 임차인용입니다. 주택용과 달리 전입일자가 아니라 사업자등록 신청일을 적고, 첨부서류도 상가건물임대차현황서 등본(건물 일부를 임차했다면 도면 등본도 함께)으로 다릅니다.
출처 대법원 법원경매정보 경매서식 「권리신고 및 배당요구신청서(상가임대차)」 원본 · 2026-08-18 확인
HWP15.0KB
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차액지급신고서
매수인이 그 사건의 채권자(근저당권자 등)일 때, 배당받을 금액을 뺀 나머지 대금만 배당기일에 내겠다고 신고하는 서식입니다(민사집행법 제143조제2항). 신고는 매각결정기일이 끝날 때까지 해야 하며, 그 뒤의 신고는 부적법합니다.
출처 대법원 법원경매정보 경매서식 「차액지급신고서」 원본 · 2026-08-18 확인
HWP63.0KB
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명도확인서
임차인이 부동산을 비워 인도했음을 매수인이 확인해 주는 서식. 임차인이 배당금을 수령할 때 필요합니다.
출처 대법원 법원경매정보 경매서식 「명도확인서」 원본 · 2026-08-18 확인
HWP23.0KB
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부동산인도명령 신청서
대금을 낸 매수인이 점유자가 인도에 응하지 않을 때, 법원에 인도명령을 구하는 신청서입니다(민사집행법 제136조제1항). 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청해야 하며, 명도 협의가 되지 않을 때의 다음 단계입니다.
출처 대법원 법원경매정보 경매서식 「부동산인도명령 신청서」 원본 · 2026-08-18 확인
HWP14.0KB
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인감증명서 발급 안내
대리·공동입찰에 필요한 인감증명서를 어디서 어떻게 떼는지 정리했습니다. 발급처·수수료(600원)·대리 발급 절차·유효기간과 함께, 경매용은 정부24 온라인 발급이 안 되는 이유를 근거 조문으로 설명합니다.
출처 다원경매 자체 제작 — 「인감증명법」·같은 법 시행령, 「부동산등기규칙」 제62조, 대법원 기일입찰표 뒷면 주의사항 근거 · 2026-08-18 확인
PDF142.1KB
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대법원 서식 9종은 원본을 가공 없이 그대로 제공합니다. 한글(HWP) 프로그램이 없다면 같은 서식을 DOC 형식으로도 받을 수 있습니다 — 법원경매정보 경매서식 페이지에서 같은 줄의 .doc 파일을 내려받으세요. 서식은 법 개정에 따라 바뀔 수 있으므로, 중요한 제출 직전에는 원천에서 최신본을 확인하시기 바랍니다.