경매는 정말 매매보다 싼가요?
— 최근 4주 낙찰 2,058건을 세어 봤습니다

0 숫자부터 보겠습니다

그러니까 "경매는 싸다"는 말은 절반쯤 맞습니다. 열 건 중 다섯 건 이상(1,148건 · 55.8%)이 감정가의 70% 아래에서 팔렸으니까요. 다만 그 '싸다'는 감정가와 비교했을 때의 이야기입니다. 감정가는 시세와 같은 말이 아닙니다 — 감정평가는 매각기일보다 훨씬 앞선 시점에 이루어지고, 그 사이 시세는 오르기도 내리기도 합니다. 이 이야기는 §4에서 실제 사건으로 확인하겠습니다.

낙찰가율 분포 — 어디에 몰려 있나

1 왜 싸 보이나요? — 유찰되면 값이 깎이는 구조

깎는 비율은 법원마다 다릅니다. 저희가 진행 중인 22,691건을 그대로 세어 보니, 한 번 유찰된 사건 5,366건 중 4,371건(81.5%)은 최저가가 감정가의 70%였고, 855건(15.9%)은 80%였습니다. 즉 30% 저감이 다수, 20% 저감이 소수이고, 20% 저감을 쓰는 곳은 서울중앙·서울동부·서울서부·서울남부·서울북부와 안양지원·충주지원 정도였습니다(표본 20건 이상 법원 기준).

실제로 저희 DB의 진행 물건에서 한 번도 유찰되지 않은 신건 6,252건 중 6,141건(98.2%)은 최저가가 감정가와 같습니다. 경매의 출발선은 언제나 감정가라는 뜻입니다. 싸 보이는 물건은 싸게 나온 게 아니라, 팔리지 않아서 깎인 물건입니다. 이 차이가 이 글 전체의 핵심입니다.

2 그런데 그 최저가로 살 수 있나요?

최근 4주 낙찰 2,058건에서 낙찰가 ÷ 최저가를 계산해 보면 중앙값이 115.2%였습니다. 그리고 1,996건(97.0%)이 최저가보다 높은 금액에 낙찰됐습니다. 최저가와 정확히 같은 금액으로 낙찰된 건 62건(3.0%)뿐입니다.

경매는 기일입찰이라 다른 사람이 얼마를 썼는지 모르는 채 봉투를 넣습니다. 그러니 "떨어지면 아쉬우니까" 조금씩 더 얹게 되고, 그 결과가 저 115.2%입니다. 화면에 뜬 최저가로 계산기를 두드리면 실제와 15% 안팎이 어긋납니다.

유찰이 쌓일수록 정말 싸게 낙찰될까

같은 표본을 유찰 횟수로 나눠 보면 방향은 분명합니다. 다만 유찰 0회는 감정가를 넘습니다.

신건 127건 가운데 97건(76.4%)이 감정가 이상으로 낙찰됐습니다. "첫 기일에 나온 물건은 감정가가 곧 최저가"이므로, 여기서 이기려면 감정가보다 더 써내야 하는 경우가 대부분이라는 뜻입니다. 경매가 늘 싼 게 아니라는 사실이 이 한 줄에 들어 있습니다.

3실제 사건 ① — 감정가 7억 1,000만짜리가 9억 1,389만에

감정평가서에는 조사일이 2025.05.22로 적혀 있고, 매각은 2026.07.30에 이루어졌습니다. 감정가가 정해진 뒤 약 14개월이 지나서 팔린 셈입니다. 그 사이에 값이 어떻게 움직였는지는 이 사건 서류만으로 단정할 수 없지만, 적어도 "감정가는 매각일의 시세가 아니다"라는 점은 분명합니다.

또 하나. 이 물건의 감정평가서에는 "폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람"이라고 적혀 있습니다. 집 안을 아무도 못 본 상태로 9억이 넘는 값이 오간 것입니다. 경매의 값이 싼 이유이자, 동시에 위험한 이유입니다.

4실제 사건 ② — 감정가는 3년 4개월 전 가격표였습니다

왜 이런 일이 생길까요. 매각물건명세서 비고란에 단서가 있습니다.

감정가는 2023년 3월 조사 시점의 값이고, 그 뒤 사업이 진행됐습니다. 입찰자들은 감정가가 아니라 2026년 7월의 시장을 보고 값을 썼습니다. "경매는 감정가보다 싸게 산다"는 통념이 여기서는 정반대로 뒤집힙니다.

물론 비싸게 산 쪽에도 이유가 있을 겁니다. 다만 명세서에 "이주비, 분담금 등이 발생함(액수미정)"이라고 적혀 있다는 점은 짚고 넘어가야 합니다. 낙찰가 13억 1,200만 원이 끝이 아닐 수 있다는 뜻이고, 그 금액이 얼마인지는 법원도 명세서에 적지 못했습니다. 싸든 비싸든, 표시된 금액 뒤에 무엇이 더 붙는지를 세는 일은 결국 입찰자 몫입니다.

5 어떤 물건이 많이 깎이나요?

가장 많이 묻는 "서울 아파트는 얼마에 낙찰되나요?"

정리하면 서울 아파트를 감정가보다 크게 싸게 사는 일은, 적어도 이 4주 표본에서는 흔하지 않았습니다. 싸게 사려면 유찰이 쌓인 물건을 노려야 하는데, 유찰이 쌓였다는 건 앞선 기일마다 검토하고 포기한 사람들이 있었다는 뜻이기도 합니다.

6 싼 데는 이유가 있습니다 — 진짜 가격은 낙찰가가 아닙니다

① 인수되는 권리 — 표시가와 실부담이 열 배 벌어지기도 합니다

대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 다 못 받으면, 남은 금액은 낙찰자가 떠안습니다. 저희가 1호 칼럼에서 다룬 서울 관악구 다가구주택(2025타경102183)이 그 경우입니다. 감정가 6억 554만 원짜리가 열 번 유찰돼 최저가가 6,502만 원까지 내려왔지만, 매각물건명세서에 "배당에서 보증금전액을 받지 않으면 매수인이 인수"라고 적힌 대항력 임차인 3인의 보증금이 6억 1,000만 원 남아 있었습니다. 낙찰가에 인수 금액을 더한 실질 취득가는 6억 1,317만 원(추정) — 표시 최저가의 아홉 배가 넘습니다. 열 번 동안 아무도 입찰하지 않은 이유가 여기 있습니다. 계산법은 1호 칼럼에 자세히 적어 두었습니다.

② 명도 — "사람이 살고 있으면 어떻게 되나요"

낙찰받았다고 열쇠가 자동으로 오지 않습니다. 점유자가 나가지 않으면 인도명령이나 명도소송을 거쳐야 하고, 이사비 협의로 정리하는 경우도 많습니다. 비용과 기간은 사건마다 천차만별입니다. 저희는 이 금액을 실측 데이터로 갖고 있지 않아, 이 글에 평균 명도비를 적지 않았습니다. 다만 비용이 0원이 아니라는 것만은 계산에 반드시 넣으셔야 합니다.

③ 시간 — 유찰 한 번은 한 달을 훌쩍 넘깁니다

최근 4주에 낙찰된 2,058건의 기일내역에서 연속된 매각기일 사이의 간격 4,834구간을 세어 보니 중앙값이 35일이었습니다. 즉 유찰 한 번마다 대략 5주씩 뒤로 밀립니다. 값이 절반 아래로 내려오려면 30% 저감 법원 기준 두 번 유찰이 필요하고(3회차 = 감정가의 49% · 위 §1 그림), 그 두 번을 기다리는 데만 중앙값 기준 70일 — 두 달 남짓입니다. 그 기다림 끝에 다른 사람이 먼저 가져갈 수도 있습니다. 싸게 사는 값에는 기다린 시간도 포함돼 있습니다.

7 처음 보시는 분이 가져갈 3가지