경매 물건 10건 중 4건이
반값인 이유는 뭘까요?

1 정말 10건 중 4건이나 되나요?

기준 시각 2026년 8월 15일 17시 36분에 우리 데이터베이스를 통째로 세어봤습니다. 지금 입찰할 수 있는 물건, 그러니까 매각기일이 오늘 이후인 물건이 22,691건이었고요. 이 가운데 감정가와 최저가가 모두 있어 비율을 낼 수 있는 건 22,647건이었습니다.

그중 최저매각가격이 감정가의 절반 이하인 물건이 8,716건, 비율로는 38.5%였습니다. 열에 넷쯤 되지요. 아, 최저매각가격이라는 말이 나왔으니 한 줄 풀고 가겠습니다. 법원이 "이 가격보다 낮게는 못 씁니다"라고 정해 놓은 하한선, 즉 입찰의 출발선입니다.

더 내려간 물건도 있나요?

있습니다. 감정가의 30% 이하까지 내려온 물건이 2,737건(12.1%)이었습니다. 1억 원짜리로 감정된 물건이 3,000만 원 이하에 걸려 있다는 뜻이지요.

재미있는 건 양쪽 끝이 가운데보다 두껍다는 점입니다. 아직 거의 안 깎인 쪽(90% 초과)이 6,602건, 절반 넘게 깎인 쪽이 8,716건인데, 그 사이에 낀 물건은 7,329건(32.4%)밖에 안 되거든요.

말하자면 경매판은 갓 나온 물건과 오래 남은 물건이 함께 진열된 가게에 가깝습니다. 실제로 90% 초과 구간의 대부분은 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건 6,125건이었습니다. 그러니 "평균 몇 퍼센트"라는 말이 이 시장에서 별로 쓸모가 없는 것이고요.

2 그런데 지역마다 이렇게 다를 일인가요?

먼저 서울입니다. 진행 물건 3,323건 중 반값 이하는 440건, 겨우 13.2%입니다. 서울에서 감정가 절반 아래 물건을 찾는 건 열 개 중 하나 정도라는 뜻이지요.

차를 몰아 남쪽으로 내려가 보겠습니다. 경상남도에 도착하면 풍경이 완전히 달라집니다. 진행 1,602건 중 876건, 54.7%가 반값 이하입니다. 절반이 넘습니다. 서울과 견주면 4.1배고요.

비율이 높은 쪽은 경남에 이어 세종(54.5%) · 경북(53.8%) · 강원(52.9%) · 제주(50.8%) 순이었습니다. 건수로 가장 많은 곳은 경기도로 2,303건이었는데, 물건 자체가 많으니 당연한 결과입니다. 묶어서 보면 수도권(서울·경기·인천)은 32.3%, 그 밖의 지역은 44.8%였습니다.

여기까지 보면 답이 뻔해 보입니다. "서울은 사려는 사람이 많으니 금방 팔려서 안 깎이는 것 아니냐"고요. 저희도 처음엔 그렇게 생각했습니다. 그런데 표의 맨 오른쪽 칸을 보시면 이야기가 좀 이상해집니다.

3 서울은 물건이 잘 팔려서 안 깎이는 걸까요?

서울의 평균 유찰 횟수는 2.41회입니다. 경상남도는 2.43회고요. 사실상 똑같습니다. 오히려 경기도(1.90회)나 인천(1.53회)보다 서울이 더 많이 유찰됩니다.

그러니까 서울 물건이 남들보다 잘 팔려서 값이 안 깎이는 게 아닙니다. 서울 물건도 똑같이 안 팔리고 똑같이 유찰됩니다. 그런데도 반값 비중은 13.2% 대 54.7%로 4배 넘게 벌어집니다. 이상하지요.

답은 유찰 횟수가 아니라 "한 번에 얼마나 깎느냐"에 있었습니다. 유찰되면 법원이 값을 낮춰 다시 기일을 잡는데, 그 폭이 법원마다 다릅니다. 민사집행법 제119조(새 매각기일)에는 법원이 "최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다"고만 적혀 있거든요. 몇 퍼센트를 깎으라는 말은 법에 없다는 뜻입니다.

그 폭이 얼마나 다른가요?

우리 DB의 감정가·최저가·유찰 횟수로 한 회당 저감 폭을 거꾸로 계산해 봤습니다. 서울은 사실상 전부 20%씩입니다(판별된 2,096건 중 2,090건이 20% 계통, 99.7%). 반대로 경남은 98.8%가 30%씩 깎는 계통이었고요. 전국으로 보면 30% 계통이 80.1%로 다수입니다.

그리고 진행 물건의 48.8%가 이미 2회 이상 유찰돼 있습니다. 30%씩 깎는 지역이라면 이 절반가량이 자동으로 '반값 이하' 칸에 들어간다는 뜻이지요. 반면 4회 이상 유찰된 물건은 17.1%뿐이라, 20%씩 깎는 서울은 반값 물건이 좀처럼 쌓이지 않습니다.

그러니 "서울은 반값 물건이 적다"는 문장은 "서울은 안전하다"는 뜻이 아닙니다. 같은 물건, 같은 인기, 같은 유찰 횟수라도 어느 법원에 걸렸느냐에 따라 화면에 찍히는 숫자가 달라진다는 이야기에 더 가깝고요. 물론 지역별 수요 차이도 분명 있습니다. 다만 그것만으로 4배를 설명할 수는 없더군요.

4 그럼 왜 아파트만 값이 안 떨어질까요?

종류별로 나눠 보면 근린상가가 54.3%로 가장 높고, 아파트가 18.0%로 가장 낮습니다. 임야(53.2%)와 토지(50.1%)도 절반 언저리고요. 종류에 따라 3배 차이가 납니다.

범인 후보 ① 저감 폭이 달라서?

앞 장에서 지역 차이를 만든 게 저감 폭이었으니, 종류도 그럴까 싶었습니다. 아니었습니다. 아파트의 88.0%, 근린상가의 87.9%가 똑같이 30% 저감 계통이었거든요. 저감 폭은 물건 종류가 아니라 사건이 걸린 법원이 정하는 것이니 당연한 결과입니다. 후보 ①은 탈락입니다.

범인 후보 ② 아파트는 서울에 몰려 있어서?

그럴듯합니다. 서울은 20%씩 깎으니까요. 그런데 지역을 고정해 놓고 다시 세어보면 이 후보도 무너집니다. 서울 안에서 아파트는 8.9%(214건 중 19건)인데 근린상가는 39.3%(89건 중 35건)입니다.

경남 안에서도 마찬가지입니다. 아파트가 41.5%(224건 중 93건)일 때 근린상가는 61.9%(105건 중 65건)였습니다. 어느 동네로 가든 아파트가 상가보다 덜 깎입니다. 후보 ②도 탈락이고요.

남은 답 — 아파트는 애초에 유찰이 적습니다

결국 남은 건 유찰 횟수였습니다. 아파트는 진행 2,944건의 41.0%가 아직 한 번도 유찰되지 않았습니다. 평균 유찰은 1.38회고요. 근린상가는 유찰 0회가 20.3%뿐이고 평균은 2.37회입니다.

아파트는 표준화돼 있어 값을 매기기 쉽고, 사려는 사람도 많아 대개 첫 기일 안팎에서 정리됩니다. 반대로 상가는 임차인·업종·상권까지 봐야 해서 검토가 길고, 그만큼 기일이 흘러갑니다. "아파트만 안 떨어진다"는 건 아파트가 특별해서가 아니라, 안 팔리는 물건이 오래 남아 값이 깎이는 구조인 겁니다.

이 사건이 딱 그런 경우입니다. 감정가는 6,400만 원이었는데 13번 유찰되면서 지금 최저가는 138만 원, 감정가의 2.2%까지 내려왔습니다. 다음 기일은 2026년 8월 27일이고요.

기일내역 원값을 보면 7회차까지는 20%씩, 8회차부터는 30%씩 내려갔습니다. 같은 사건 안에서도 저감 폭이 바뀐 셈인데, 왜 바뀌었는지는 기록만으로는 알 수 없어 여기까지만 적습니다. 다만 저감 폭이 법으로 정해진 값이 아니라는 건 이 한 장으로도 충분히 보입니다.

5 그러면 유찰이 많을수록 싼 건가요?

먼저 전체 그림입니다. 진행 물건 22,691건 중 아직 유찰 기록이 없는 물건이 6,252건(27.6%), 2회 이상이 11,073건(48.8%), 5회 이상이 2,450건(10.8%)입니다. 10회 이상도 327건(1.4%) 있고요.

그럼 가장 많이 유찰된 물건은 몇 번일까요? 21회입니다. 해당하는 사건이 두 건 있었습니다. 그중 하나가 서울 금천구 독산동의 근린상가인데, 여기서 예상 밖의 숫자가 나옵니다.

뭔가 이상하지 않으신가요? 20%씩 21번 깎으면 감정가의 1%도 안 남아야 합니다. 그런데 현재 최저가는 26.2%입니다. 계산이 한참 안 맞지요.

값이 원래 자리로 리셋된 것입니다. 매각이 됐다가 절차가 되돌아가면 최저매각가격도 감정가 수준에서 다시 출발하거든요. 그런데 유찰 횟수는 리셋되지 않고 계속 쌓입니다. 그래서 "유찰 21회인데 아직 26.2%"라는 조합이 나오는 거고요.

정리하면 이렇습니다. 유찰 횟수는 "얼마나 싼가"가 아니라 "얼마나 오래 안 팔렸나"를 가리키는 숫자입니다. 가격은 최저가 칸에서 직접 확인하셔야 하고요. 물론 유찰이 쌓인 물건 중에도 이유가 해소돼 기회가 되는 경우가 있습니다. 다만 순서는 늘 이유 확인이 먼저, 가격 판단이 나중입니다.

6 이 숫자들을 어떻게 읽으면 될까요?