감정가 6억 집이
어떻게 6,500만 원이 됐을까요?

1 어떤 사건인가요?

사건번호는 2025타경102183, 부동산강제경매입니다. 법원에 사건이 접수된 날이 2025년 2월 18일, 경매개시결정이 난 날이 2월 26일이니 이제 1년 반이 다 돼 갑니다. 그동안 매각기일이 열 번 잡혔고, 열 번 모두 응찰자가 없어 유찰됐습니다.

경매를 조금 아는 분이라면 여기서 벌써 눈썹이 올라갔을 겁니다. 서울에서 감정가의 10%대까지 내려온 주택은 흔치 않으니까요. 그런데 그 물건을 아무도 안 샀다는 건 더 흔치 않습니다. 단서를 하나씩 열어보겠습니다.

2 첫 번째 단서 — 사진에는 아무 문제가 없습니다

벽돌조 2층집입니다. 1층 46.68㎡, 2층 38.58㎡, 지하 6.30㎡를 합해 연면적 91.56㎡, 대지는 66㎡입니다. 사용승인일은 1972년 8월 29일 — 쉰 살이 넘은 집이지요.

위치는 나쁘지 않습니다. 감정평가서는 "봉천초등학교 북서측 인근"이고 "지하철역(서울대입구역-지하철2호선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통"이라고 적었습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층 이하)이고요.

물론 단점도 보입니다. 골목이 좁고, 완경사지대의 사다리형 토지이며, 건축물대장에는 위반건축물로 등재돼 있습니다(감정평가서에도 "옥상 주택(위반건축물)"이라고 적혀 있습니다). 하지만 이 정도 조건으로 서울 집값이 10분의 1이 되지는 않습니다.

즉 사진은 범인이 아닙니다. 눈에 보이지 않는 곳에 이유가 있다는 뜻이지요.

3 두 번째 단서 — 가격표가 열 번 내려왔습니다

서울중앙지방법원은 이 사건에서 유찰될 때마다 최저가를 20%씩 낮췄습니다(저감률은 법원·사건에 따라 20% 또는 30%로 다릅니다). 0.8을 열 번 곱하면 0.107이 되지요. 감정가의 10.7%라는 숫자는 그렇게 나온 값입니다.

날짜로 옮겨보면 이렇습니다. 2025년 8월 26일 첫 기일에 6억 554만 원으로 시작해 4억 8,443만 → 3억 8,754만 → 3억 1,003만 원으로 내려갔고, 해가 바뀌어 2026년 1월에 2억 4,803만, 3월에 1억 9,842만 원을 지나 7월 28일 열 번째 기일에는 8,127만 원이었습니다. 열 번 모두 유찰이었습니다.

다음 기일은 2026년 9월 1일, 최저가 6,502만 원입니다. 여기서 한 번 멈춰볼 필요가 있습니다. 서울에서 1년 가까이, 8,127만 원에도 아무도 사지 않은 집이라면 가격표에 적히지 않은 무언가가 계산에 걸린다는 뜻이니까요.

4 세 번째 단서 — 명세서에 적힌 한 문장

낯선 말이 셋 있으니 한 줄씩 풀어보겠습니다. 을구는 등기부에서 소유권 말고 다른 권리를 적는 칸이고요. 주택임차권은 세입자가 보증금을 못 받은 채 이사를 가야 할 때, 법원에 신청해서 "나 여기 보증금 걸려 있다"고 등기로 남겨두는 권리입니다. 매수인이 인수는 낙찰받은 사람이 그 돈을 떠안는다는 뜻이고요.

한 문장으로 옮기면 이렇습니다. "배당에서 보증금을 다 못 받으면, 나머지는 낙찰자가 갚아라." 경매에서 낙찰가 말고 따로 나가는 돈이 있다는 신호는 대부분 이 비고란 한 줄로 시작합니다.

그럼 그 보증금이 얼마인지가 남았습니다. 다음 단서로 가보겠습니다.

5 그래서 얼마를 떠안게 되나요?

세 사람이 왜 문제가 되나요?

주택임대차보호법 제3조는 세입자가 이사(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)를 마치면 그 다음 날 0시부터 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있다고 정합니다. 이걸 대항력이라고 부릅니다. 쉽게 말해 "새 주인에게도 나는 세입자입니다"라고 말할 수 있는 힘이지요.

기준선은 말소기준권리입니다. 이 날짜보다 먼저 들어온 세입자는 살아남고, 뒤에 들어온 세입자는 낙찰과 함께 권리가 정리됩니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025년 2월 26일 강제경매개시결정인데요.

세 사람의 전입일은 2021년, 2022년, 2024년 — 모두 그 앞입니다. 셋 다 대항력이 있습니다. 보증금 합계는 6억 1,000만 원이고요.

최저가 6,502만 원에 낙찰된다고 해봅시다. 그 돈으로는 6억 1,000만 원을 배당할 수 없지요. 못 받은 만큼은 명세서에 적힌 대로 낙찰자에게 넘어옵니다. 열 번의 유찰은 이 계산의 결과로 보입니다(추정).

오해를 하나 풀고 가겠습니다. 세 사람은 잘못한 게 없습니다. 법이 정한 대로 전입신고를 하고 확정일자를 받았을 뿐이고, 오히려 보증금을 잃을 처지에 놓인 쪽입니다. 인수는 누구를 벌주는 제도가 아니라 권리의 순서가 만들어내는 결과일 뿐입니다.

6 그러면 이 집의 진짜 가격은 얼마일까요?

정리하면 이 물건은 6,500만 원짜리가 아니라 6억 1,317만 원짜리입니다. 배당이 예상보다 나쁘면 6억 7,502만 원까지 올라가고요. 감정가가 6억 554만 원이었으니, 이미 실질 취득가가 감정가를 넘어서는 구간에 들어와 있습니다. 여기에 취득세와 명도 비용은 아직 한 푼도 넣지 않았습니다.

7 왜 하필 이 집이었을까요?

감정가 6억 554만 원의 구성은 이렇습니다. 토지 66㎡가 5억 7,288만 원(㎡당 868만 원), 건물이 2,366만 원, 제시외 건물(샌드위치판넬 창고·주택)이 900만 원입니다. 더하면 정확히 감정가가 됩니다.

즉 감정가의 94.6%가 땅값이고, 1972년에 지어진 건물 몫은 3.9%뿐입니다. 경매에서 이런 물건은 "집을 사는 거래"가 아니라 "땅을 사는 거래"에 가깝습니다.

그런데 그 땅 위에는 보증금 6억 1,000만 원짜리 임대차 세 건이 얹혀 있습니다. 땅값과 보증금이 거의 같은 크기라면, 값을 아무리 깎아도 계산이 잘 떨어지지 않지요. 가격이 내려간 게 아니라, 남은 위험이 가격을 끌어내린 것에 가깝습니다(추정).

8 이런 물건이 흔한가요?

다원경매 DB에서 진행 중인 경매물건 22,691건을 세어봤습니다. 이 가운데 유찰이 10회 이상 쌓인 물건은 327건, 비율로는 1.4%였습니다. 드물긴 해도, 없지는 않은 숫자지요.

다만 종류가 한쪽으로 쏠려 있습니다. 327건 중 빌라(다세대·연립)가 143건, 오피스텔이 75건, 아파트가 40건인데 다가구주택은 3건뿐이었습니다. 이 사건이 그 3건 중 하나입니다. 서울만 놓고 보면 진행 3,306건 중 143건이 유찰 10회 이상이었습니다.

왜 이렇게 쏠렸는지는 이 집계만으로 알 수 없습니다. 유형별 모수 자체가 다르고, 유찰 사유도 사건마다 다르기 때문입니다. 그러니 이 숫자를 "다가구는 안전하다"는 식으로 읽어서는 안 됩니다. 여기서 말할 수 있는 건 하나입니다 — 유찰이 길게 쌓인 물건은 전체의 1%대이고, 그런 물건에는 대개 이유가 붙어 있습니다.

9 이 사건에서 가져갈 세 가지