'위반건축물' 딱지가 붙은 집, 사도 될까요?
— 진행 물건 336건을 세어 보고, 실제 사건 두 건을 열어 봤습니다

1 '위반건축물 딱지'는 정확히 무엇인가요?

허가권자(보통 시장·군수·구청장)는 건축법을 어긴 대지나 건축물에 대해 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다(건축법 제79조 제1항). 이때 같은 조 제4항이 이어집니다 — "허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다." 우리가 '딱지'라고 부르는 그 표기가 바로 이 조항의 산물입니다.

그러니까 위반건축물 표기는 "이 건물에 시정명령이 나갔다"는 공적 기록입니다. 나쁜 소문이 아니라 절차의 결과이고, 반대로 말하면 시정이 끝나면 정리될 수 있는 상태 표시이기도 합니다. 물론 그 사이에 값을 치러야 하는데, 그게 다음에 볼 이행강제금입니다.

※ 도해는 좌우로 넘겨 보실 수 있습니다.

2 경매에 나온 물건 중 얼마나 되나요?

결론부터 말씀드리면 336건, 전체의 1.48%입니다. "생각보다 적다"고 느끼셨다면 절반만 맞습니다. 이 336건은 물건(개별 매각 대상) 기준이고, 사건 번호로 묶으면 254건입니다. 그리고 유형을 나누면 그림이 완전히 달라집니다.

아파트는 0.27%, 다가구주택은 9.80%입니다. 약 36배 차이입니다. 아파트는 관리주체가 있고 외벽을 함부로 손댈 수 없는 구조라는 점을 생각하면 상식과 어긋나지 않습니다. 반대로 단독·다가구·다세대처럼 소유자가 직접 손댈 수 있는 건물일수록 표기가 붙을 확률이 올라갑니다. "위반건축물은 특수한 물건"이라기보다, "어떤 유형을 보고 있느냐에 따라 흔한 일이 되기도 한다"가 정확한 표현에 가깝습니다.

표기가 있으면 유찰이 더 쌓입니다

시장이 이 표기를 어떻게 읽는지는 유찰 횟수에 남습니다. 표기가 있는 336건과 전체 진행 물건을 나란히 놓아 봤습니다.

혼자 오지 않는 경우도 있습니다

336건 중 274건(81.5%)은 위반건축물 표기 하나만 붙어 있었습니다. 나머지는 다른 신호와 함께 왔습니다 — 유치권 34건, 지분매각 11건, 농지취득자격증명 10건, 재매각 3건, 선순위임차인 3건 순입니다. 즉 다섯 건 중 한 건은 위반건축물이 '가장 작은 문제'인 물건입니다.

3 사례 ① 판넬 8제곱미터 — 대장에 적힌 위반은 이 한 건입니다

숫자가 두 개인 이유

같은 명세서 2번 항목에는 이렇게 적혀 있습니다 — "베란다를 확장하여 주택(주방, 방 등 / 판넬조 등 / 약 10.7㎡)으로 사용중임." 대장에 기재된 위반면적은 8㎡인데, 실제 확장해 쓰는 면적은 10.7㎡입니다. 서류상 위반과 현황이 반드시 같지 않다는 뜻이고, 실무에서는 큰 쪽 숫자를 기준으로 최악을 계산해 두는 편이 안전합니다.

감정평가서는 그 판넬에도 값을 매겼습니다

이 사건의 감정가 366,601,900원은 두 줄로 쪼개집니다.

여기에 이 사건의 성격이 다 들어 있습니다. 낙찰자는 감정가의 1.80%에 해당하는 660만 원을 그 판넬에도 지불합니다. 그런데 만약 구청이 철거를 요구하고 원상회복을 하게 되면, 그 660만 원은 사라지고 철거비가 추가로 듭니다. 반대로 위반이 8㎡ 판넬 하나로 끝나는 구조라면, 시정 후 표기가 정리되는 길도 상대적으로 짧습니다. 물론 어느 쪽이 될지는 관할 구청의 판단이고, 명세서도 "관계기관의 확인이 필요함"이라고만 적어 두었습니다.

4 사례 ② 사무실 2호가 주택 4가구로 — 층 하나가 통째로

한 문장이지만 담긴 내용은 앞의 판넬 사건과 무게가 다릅니다. 서류상으로는 사무실 두 칸인 공간이, 현장에서는 살림집 네 가구로 쓰이고 있다는 뜻입니다. 법원이 찍어 온 사진에도 그대로 남아 있습니다.

왜 이 위반은 무거운가요?

첫째, 면적이 층 단위입니다. 이 건물은 지하 1층부터 지상 4층까지 연면적 599.72㎡이고, 1층만 92.74㎡입니다. 앞 사례의 8㎡와는 자릿수가 다릅니다. 이행강제금은 뒤에서 보시겠지만 위반면적에 비례합니다.

둘째, 원상회복의 의미가 다릅니다. 판넬을 뜯는 일과, 네 가구가 살고 있는 층을 사무실로 되돌리는 일은 성격이 다릅니다. 살고 있는 사람이 있다면 명도라는 별개의 문제가 얹힙니다. 셋째, 근린생활시설을 주택으로 쓰는 구조는 임차인의 권리 판단(주택임대차보호법 적용 여부)에서도 다툼이 생기기 쉬운 형태입니다.

그래서일까요. 이 물건은 두 번 유찰돼 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 싸 보이는 이유가 여기에 있다면, 그 할인폭이 위반을 정리하는 비용보다 큰지가 판단의 핵심이 됩니다. 다만 그 비용을 계산하려면 시가표준액과 지자체 조례를 알아야 하는데, 그건 저희 데이터에 없습니다.

5 이행강제금은 얼마나, 언제까지 나오나요?

이행강제금은 벌금이 아닙니다. "시정명령을 이행하라"고 압박하기 위해 반복해서 부과하는 돈입니다. 벌금은 한 번 내면 끝이지만, 이행강제금은 고칠 때까지 계속 나온다는 점이 결정적으로 다릅니다.

※ 도해는 좌우로 넘겨 보실 수 있습니다. 그림의 부과 지점은 조문 구조를 보여주기 위한 예시이며 실제 일정이 아닙니다.

금액은 어떻게 정해지나요?

건폐율·용적률을 초과했거나 허가·신고 없이 지은 경우라면, 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 — 그 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액이 부과됩니다(제80조 제1항 제1호). 쉽게 말해 상한선이 정해져 있고, 그 안에서 위반 내용별로 비율이 달라진다는 구조입니다.

깎아 주는 규정도 있습니다. 같은 조 제1항 단서는 연면적(공동주택은 세대 면적 기준)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물 등에 대해 해당 금액의 2분의 1의 범위에서 조례로 정하는 금액을 부과하도록 하고 있습니다. 반대로 영리 목적의 위반이나 상습적 위반이면 제2항에 따라 100분의 100의 범위에서 가중됩니다. 그리고 고치면 멈춥니다 — 제6항은 시정명령을 이행하면 새로운 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수한다고 정합니다.

6 2026년 12월, 양성화 창구가 다시 열립니다

위반건축물 이야기를 하면 반드시 따라오는 질문이 "양성화하면 되지 않나요?"입니다. 그동안의 답은 "지금은 창구가 닫혀 있습니다"였는데, 사정이 바뀌었습니다. 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 2026년 6월 16일 공포돼 2026년 12월 17일부터 시행됩니다. 다만 부칙 제2조에 따라 시행일부터 18개월간만 효력을 갖는 한시법입니다 — 상시 제도가 아닙니다.

모든 위반건축물이 대상은 아닙니다

법 제3조 제1항은 적용 대상을 "2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물"로 한정하고, 그중에서도 규모를 다시 자릅니다. '주거용 특정건축물'은 연면적의 100분의 50 이상이 주거용인 건축물을 말합니다(제2조 제1항 제2호).

공짜는 아닙니다 — 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료

제9조는 신고 대상 건축물의 건축주 또는 소유자 전부가 아니라, ① 이행강제금을 부과받은 사실이 없는 자, ② 부과받은 사실은 있으나 추가 위반내용이 있는 자에게 「건축법」 제80조에 따라 산정한 이행강제금의 5회분에 해당하는 과태료를 부과하도록 정합니다 (전세사기피해자가 피해주택을 매수한 경우는 제외하는 단서가 있습니다). 이미 이행강제금을 5회 미만 낸 경우에는 5회분에서 이미 납부한 금액을 뺀 만큼이 과태료가 됩니다(제9조 제2항). 또한 제6조 제1항 제4호는 과태료와 이행강제금의 체납이 없을 것을 사용승인 요건으로 두고 있습니다 (1년 이내 완납 조건부 승인은 가능).

절차도 가볍지 않습니다. 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 신고해야 하고(제4조 제1항), 구청은 요건 적합 여부를 따져 건축위원회 심의를 거쳐 신고받은 날부터 30일 내에 사용승인서를 내줍니다(제6조 제1항). 요건에는 대지 소유관계, 도로·건폐율·용적률(제44조·제46조·제47조) 위반이 없을 것, 구조안전·위생·방화와 인근 주민 일조권에 현저한 지장이 없을 것 등이 들어갑니다. "신고하면 통과"가 아니라 "심사에서 걸러진다"는 뜻입니다.

앞의 두 사례는 어떨까요?

사례 ①(2026타경12)은 다세대주택 전용 53.32㎡, 사용승인 2018.01.31입니다. 제3조 제1항 제1호의 면적 기준(85㎡ 이하)과 시점 기준(2023.12.31 이전 완공)은 형식상 충족합니다. 사례 ②(2024타경12315)는 근린생활시설로 허가받아 주택으로 쓰는 형태라 제3조 제1항 제3호가 정면으로 겨냥하는 유형이고, 연면적 599.72㎡는 다가구주택 기준 660㎡ 이하입니다.

그러나 여기까지가 저희가 말할 수 있는 전부입니다. 두 사건이 제3조 제2항의 제외 구역에 있는지, 제6조의 구조안전·도로·일조 요건을 통과하는지, 해당 건물이 '다가구주택'으로 분류되는지 — 어느 것도 저희가 판정할 수 없습니다. 법 시행일도 아직 오지 않았고(2026.12.17), 신고 기간은 대통령령으로 정해집니다(제4조 제1항). "양성화될 것 같으니 지금 사자"는 기대이지 계산이 아닙니다.

7 그래서, 사도 될까요?