대항력 임차인이 있는데
'권리 깨끗'이라고요?
초보자가 놓치는 인수 위험 — 집 한 채로 따라가 보기
3줄 요약
- 인천 미추홀구의 아파트 한 채(2025타경936)는 세 번 유찰돼 최저가가 감정가의 34%(5,488만원)까지 내려왔습니다. 그런데 이 집에는 전입이 말소기준보다 약 2년 9개월 빠른, 보증금 1억 5,500만원짜리 대항력 임차인이 있습니다.
- 최저가에 낙찰받아도 배당에서 못 받은 보증금 약 1억 239만원(추정)이 낙찰자 몫으로 남아, 실질 취득가는 약 1억 5,727만원입니다. 입찰가를 올려도 총부담은 거의 같습니다 — 더 낸 만큼 떠안는 보증금이 줄어드는 구조입니다.
- 다원경매는 대항력 임차인이 있는 물건을 '권리 깨끗' 목록에 넣지 않고, 특별매각조건으로 조건부 0원인 물건은 '조건만 확인하면'으로 따로 보여 줍니다. 그래도 어떤 표시든 출발점일 뿐, 판단 근거는 매각물건명세서 원문입니다.
경매 목록에서 '유찰 3회 · 최저가 34%' 같은 숫자를 보면 손이 멈춥니다. 감정가 1억 6,000만원짜리 아파트가 5,488만원. 거기에 '권리 깨끗' 같은 표시까지 붙어 있다면 더 그렇습니다. 그런데 이 집에는 보증금 1억 5,500만원을 아직 돌려받지 못한 임차인이 있습니다. 표시된 가격과 실제로 치르게 되는 돈은 왜 이렇게 다를까요? 오늘은 이 집 한 채로 '대항력'과 '인수'를 처음부터 따라가 보겠습니다.
1 최저가 5,488만원, 이게 이 집 가격인가요?
기일내역을 보면 이 집은 2026년 7월 7일 감정가 1억 6,000만원으로 처음 나와 세 번 유찰됐습니다. 이 사건은 유찰될 때마다 최저가가 직전의 70%로 다시 정해져 1억 1,200만원 → 7,840만원 → 5,488만원까지 내려왔습니다.
그리고 같은 화면 맨 위에는 최저가보다 더 크게 적힌 숫자가 있습니다.
최저가 5,488만원, 실질 취득가 1억 5,727만원. 1억원이 넘게 차이 납니다. 이 차이를 만든 건 임차인 표의 한 칸, '대항력 있음'입니다.
그럼 '대항력'이 대체 무엇이길래 1억원이 넘게 달라질까요?
2 대항력, 대체 무엇인가요?
“임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”
이 '제삼자'에 낙찰자도 들어갑니다. 다만 모든 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 것은 아닙니다. 경매에는 말소기준권리라는 기준선이 있습니다. 근저당권·압류·가압류·경매개시결정 같은 권리 가운데 가장 먼저 된 것입니다. 이 선보다 늦은 권리는 매각으로 지워지고, 이 선보다 먼저 전입한 임차인의 대항력은 지워지지 않습니다.
임차인이 임차권등기(2025.01.22)까지 해 두었다는 점도 봐야 합니다. 임차권등기를 마치면 나중에 이사를 가더라도 이미 얻은 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). '집이 비어 있으니 괜찮겠지'가 통하지 않는 이유입니다.
그럼 낙찰자는 보증금 1억 5,500만원을 통째로 물어줘야 하나요?
3 보증금을 통째로 떠안나요?
“임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”
이 임차인은 확정일자를 받았고(2024.12.13) 배당요구도 했습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매대금에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 이 사건은 말소기준 자체가 경매개시결정이라 그보다 앞선 담보권이 명세서에 없고, 그래서 다원경매 화면은 경매비용 다음 1순위로 이 임차인을 놓고 계산합니다. 최저가에 낙찰된다고 가정하면 —
'기본값'이라는 말에 주의해야 합니다. 이 사건 문건에는 조세·공과금 교부청구 2건이 접수돼 있는데, 금액과 법정기일이 공개되지 않습니다. 그 세금의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 앞서면 세금이 먼저 배당되고, 임차인이 덜 받은 만큼 낙찰자가 떠안을 돈이 늘어납니다. 그래서 화면은 인수 금액을 기본 1억 239만원 ~ 최대 1억 5,500만원의 범위로 적습니다.
말소기준(2025.03.24)보다 늦은 권리는 소멸, 그보다 먼저 전입한 임차인은 인수(주의). 인수 금액은 기본 102,391,760원 ~ 최대 155,000,000원.
다원경매 물건 상세 사이드바(2026-10-09 화면 · 성명은 화면에서 가린 그대로). 참고용이며, 입찰 전 명세서 최신본 확인을 화면이 함께 권합니다.
그렇다면 입찰가를 더 높게 쓰면 손해일까요, 이득일까요?
4 입찰가를 더 높게 쓰면 어떻게 되나요?
| 낙찰가(가정) | 인수 보증금(기본값, 원) | 총부담 = 낙찰가 + 인수(원) |
|---|---|---|
| 최저가 54,880,000원 | 102,391,760 | 157,271,760 |
| 100,000,000원 | 57,722,960 | 157,722,960 |
| 감정가 160,000,000원 | 0 | 160,000,000 |
입찰가를 5,488만원에서 1억원으로 4,512만원 올려도 떠안는 보증금이 그만큼 줄어, 총부담은 45만 1,200원만 늘었습니다(경매비용이 매각가에 따라 조금 늘어난 몫). 다원경매 화면이 이 사건에 적은 문구 그대로입니다 — "입찰가를 올려도 총부담은 거의 같습니다. 더 낸 만큼 인수액이 줄어듭니다."
그래서 이런 집에서는 '최저가가 싸다'는 판단이 성립하지 않습니다. 견줘야 할 것은 최저가가 아니라 보증금과 비용을 다 더한 금액이고, 그 금액이 이 집의 값어치에 비해 어떤지는 각자 따로 확인해야 할 몫입니다.
이런 위험은 입찰 전에 어디서 미리 알 수 있을까요?
5 어디를 보면 미리 알 수 있나요?
- 최선순위 설정일자 — 말소기준. 이 날짜를 먼저 적어 둡니다.
- 임차인 표 — 전입일자·확정일자·배당요구 여부·보증금.
- '매각으로 소멸되지 아니하는 것' 란 — 낙찰자가 떠안는 권리가 법원 글씨로 적히는 곳.
- 비고 — 임차권등기·특별매각조건 같은 사정.
- 점유관계 — 누가 살고 있는지, 조사 때 문이 닫혀 있었는지(폐문부재).
- 전입세대 열람 결과 — 명세서 임차인 표에 없는 전입자가 있는지.
이 사건 명세서의 '매각으로 소멸되지 아니하는 것' 란에는 이렇게 적혀 있습니다.
「매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위9번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)」
대항력 임차인, 입찰 전에 이 순서로 확인합니다
- 명세서 맨 위 최선순위 설정일자(= 말소기준)를 적는다
- 임차인 표의 전입일자를 그 날짜와 비교한다 — 앞서면 대항력 후보
- 확정일자·배당요구를 본다 — 배당요구가 없으면 배당으로 줄어드는 몫이 없어 보증금 전체가 낙찰자에게 넘어올 수 있다(예외가 있어 개별 사건은 따로 확인)
- '매각으로 소멸되지 아니하는 것' 란과 비고에 임차권등기·특별매각조건이 있는지 본다
- 현황조사서의 점유관계·전입세대 열람 결과를 본다
- 매각기일 직전 최신본으로 다시 본다 — 명세서는 기일 전에 바뀔 수 있다
그런데 사이트에 '권리 깨끗'이라고 표시돼 있었다면, 그 표시는 믿어도 될까요?
6 '권리 깨끗' 표시는 믿어도 되나요?
다원경매의 규칙은 이렇습니다. 인기검색의 '초보자 경매'와 '권리 깨끗 + 유찰 누적'에는 대항력 임차인·유치권 같은 특수권리 신호가 하나라도 있으면 넣지 않습니다. 명세서·현황조사서를 확보하지 못해 판정하지 못한 물건도 넣지 않습니다 — 모르는 것을 '깨끗하다'고 하지 않기 위해서입니다. 이 글의 인천 아파트처럼 대항력 임차인이 있는 집은 '권리 깨끗'이 아닙니다.
그렇다면 대항력 임차인이 있는 물건은 시장에 얼마나 있을까요? 진행 중인 주거 물건을 세어 봤습니다.
주거 경매 물건 약 6건 중 1건에 대항력 임차인이 있고, 그 절반가량은 조건으로 덮이지도 않습니다. 특히 값이 많이 내려간 물건일수록 왜 안 팔렸는지부터 원문에서 찾아보는 습관이 필요합니다.
그래서 결국, 무엇을 기억하면 될까요?
7 결국, 무엇을 기억하면 되나요?
최저가는 '표시 가격'일 뿐입니다
대항력 임차인이 있으면 실질 취득가 = 낙찰가 + 배당에서 못 받은 보증금. 이 집은 최저가 5,488만원에 사도 약 1억 5,727만원(기본값)이 듭니다.
대항력은 날짜 싸움이고, 금액은 배당이 정합니다
전입일이 명세서의 최선순위 설정일자(말소기준)보다 앞서면 대항력. 확정일자·배당요구가 있으면 배당에서 먼저 받고, 못 받은 나머지만 넘어옵니다.
'권리 깨끗'은 결론이 아니라 출발점입니다
어느 사이트의 표시든 원문으로 확인합니다 — 임차인 표, '매각으로 소멸되지 아니하는 것' 란, 현황조사서. 매각기일 직전 최신본으로.
이 글이 말하지 않는 것
- 이 사건의 낙찰 결과나 수익을 예측하지 않습니다. 매각기일(2026.10.21)의 결과와 그 뒤 절차는 이 글의 범위 밖입니다.
- 인수 금액은 추정입니다. 경매비용은 예납 기준 추정이고, 조세·공과금 교부청구 2건의 금액·법정기일이 공개되지 않아 반영하지 못했습니다. 세금이 임차인보다 먼저 배당되면 인수 금액은 늘어나며, 최악의 경우 보증금 전액(1억 5,500만원)입니다.
- 명세서·현황조사서는 다원경매 수집 시점 기준입니다. 명세서 확보일은 2026.10.03이며, 그 뒤 변경은 반영되지 않았을 수 있습니다.
- 대항력 임차인 집계(2,159건)는 자동 판정입니다. '대항력 있음'은 임차인 표의 전입일과 말소기준을 비교한 다원경매 판정이며, 한 건 한 건 원문을 대조한 결과가 아닙니다. 판정 조건을 바꾸면 숫자도 달라집니다.
- 이 집의 시세·적정 입찰가는 다루지 않았습니다. 총부담이 그 집 값어치에 비해 어떤지는 별도로 확인해야 합니다.
집계 기준 — 조건을 그대로 공개합니다자세히
DB는 상시 갱신됩니다. 아래 조건과 시점을 그대로 쓰면 같은 숫자가 나오고, 시점을 바꾸면 값이 움직입니다.
- 실행
- 2026-10-09 15:50~16:00 KST · 운영 DB 읽기 전용 조회(쓰기 0 · 법원 사이트 접속 0).
- 판정 규칙(2026-10-09 기준)
- 인기검색 '초보자 경매'·'권리 깨끗 + 유찰 누적' = 검토 판정이 '등기부 확인 불필요·점유 확인 불필요'이고 특수물건 표시가 없는 물건(단, '임차권 인수조건변경' 표시는 위험으로 세지 않음). 대항력 임차인 표시가 있으면 들어가지 않습니다. 다원 근거 추천의 '② 조건만 확인하면' = 특별매각조건 등으로 조건부 인수 0원인 물건(실질 취득가 기본/미이행 두 줄 · 예산은 미이행 기준).
- 진행 주거 물건
- 상태 '진행' · 매각기일 2026-10-09 이후 · 아파트·빌라·오피스텔·단독·다가구 13,326건. '대항력 임차인 1명 이상' = 임차인 표 현행 행(대체되지 않은 행) 중 대항력 있음 판정 1명 이상 2,159건.
- 사건 화면
- 인천지방법원 2025타경936 다원경매 물건 상세(2026-10-09 조회 · 비회원 화면). 배당 시뮬레이션 값은 화면에 매각가를 입력해 나온 값 그대로입니다.
- 개인정보
- 임차인 성명은 싣지 않았습니다. 화면 캡처 속 성명은 다원경매 화면이 가린 상태 그대로이며, 전체 주소(동·호수)가 보이는 영역은 캡처하지 않았습니다.
최저가 옆에 '권리 깨끗'이 붙어 있어도, 임차인 표의 전입일 한 칸은 직접 확인해 보세요. 그 날짜가 명세서 맨 위의 최선순위 설정일자보다 앞서 있다면, 그 집의 가격은 최저가가 아니라 최저가 + 못 받은 보증금입니다.
함께 읽기 · 대항력 있는 세입자가 있는데, 인수 0원이라고요? : 대항력 임차인이 있어도 인수 0원이 되는 조건과, 그 조건이 빠질 때를 따라간 글입니다. 배당 순서가 궁금하다면 낙찰가는 누가 먼저 가져가나요, 임차인 보증금은 어디쯤에 있나요?를, 서류 읽는 법은 입찰 전에 꼭 봐야 할 서류 3가지를 함께 보세요.
출처
- 대한민국법원 법원경매정보 — 인천지방법원 2025타경936 매각물건명세서·현황조사서·기일내역·문건접수내역·물건 사진 (www.courtauction.go.kr)
- 다원경매 물건 상세 화면 — 상단 숫자 카드·§3 매각일정·§8 임차인현황·§10 배당 시뮬레이션·§12 주의사항·사이드바 권리분석(2026-10-09 조회 · 화면 캡처)
- 주택임대차보호법 제3조 제1항(대항력 등)·제3조의2 제2항(보증금의 회수)·제3조의3 제5항(임차권등기명령)·제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) — 국가법령정보센터 (www.law.go.kr)
- 다원경매 데이터베이스 — 진행 물건·임차인 표·특수물건 표시 직접 집계(2026-10-09 15:50~16:00 KST). 조건은 위 '집계 기준' 참조
- 사진 — 법원 경매정보 공개 물건 사진(다원경매 수집본). 사람·차량 번호판·건물 이름·호수 등 식별 정보가 보이는 사진은 싣지 않았습니다.