권리분석

낙찰가는 누가 먼저 가져가나요,
임차인 보증금은 어디쯤에 있나요?

다원경매 ·2026.09.16 ·데이터 기준일 2026.09.15 (집계 2026.09.16 08:15 KST)

3줄 요약

내가 낸 낙찰대금은 법원이 정해진 순서로 나눕니다 — 집행비용이 먼저 빠지고(민사집행법 제53조), 남은 돈을 법이 정한 우선순위대로 배당합니다(같은 법 제145조).
임차인이 보증금을 받느냐 못 받느냐는 전입신고·확정일자·배당요구 세 가지와 말소기준(최초 담보물권) 설정일이 가릅니다. 소액임차인은 확정일자가 없어도 일정액을 최우선으로 받습니다(주택임대차보호법 제8조).
낙찰자에게 중요한 건 다음 한 줄입니다 — 대항력 있는 임차인이 배당에서 전액을 못 받으면 그 임차권은 소멸하지 않습니다(같은 법 제3조의5 단서). 즉 남은 보증금은 낙찰자 부담이 될 수 있습니다.

본문 실측치는 모두 2026-09-15 기준 · 매각물건명세서 판독을 마친 진행 물건의 임차인 n=4,249

같은 건물, 비슷한 보증금. 그런데 경매가 끝나고 나면 한 사람은 보증금을 돌려받고, 옆집 사람은 한 푼도 못 받습니다. 운이 갈린 걸까요? 아닙니다. 두 사람의 서류가 달랐을 뿐입니다. 그리고 이 갈림길은 임차인만의 문제가 아닙니다 — 못 받은 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 경우가 있기 때문입니다. 이 글은 “내가 쓴 낙찰가가 누구에게, 어떤 순서로 가는가”를 처음부터 따라갑니다.

1 내가 낸 돈은 법원에 들어가면 어디로 가나요?

낙찰 → 대금 납부 → 배당. 낙찰자가 낸 돈은 채권자에게 바로 가는 게 아니라, 법원이 배당기일을 열어 배당표대로 나눕니다(민사집행법 제145조).

낙찰자가 낸 돈이 채권자에게 가기까지

1. 대금 지급대금지급기한까지 잔금을 냅니다. 이때 소유권이 넘어옵니다.

2. 배당기일법원이 날을 정해 배당표를 작성하고, 이해관계인이 볼 수 있게 둡니다.

3. 배당 실시법이 정한 우선순위대로 나눕니다. 모자라면 뒤 순위는 0원입니다.

개념도입니다 — 근거 조문은 글 끝 ‘출처’(민사집행법 제145조·제146조 이하)를 보세요. 개별 사건의 기일은 법원 공고로 확인합니다.

먼저 빠지는 돈이 있습니다. 집행비용입니다. 감정·현황조사·공고·송달에 쓴 비용은 채무자가 부담하되 그 집행으로 우선 변상받습니다(민사집행법 제53조 제1항). 그래서 채권자들이 나눠 가질 돈, 즉 배당재원은 ‘낙찰대금 − 집행비용’에서 시작합니다.

낙찰대금 100 → 집행비용을 뺀 나머지가 ‘배당재원’(개념도 · 비율은 사건마다 다릅니다)

집행비용
(먼저 변상)

배당재원 — 아래 순서대로 나눕니다

막대 길이는 비율을 주장하지 않는 개념도입니다. 실제 집행비용은 사건 규모·감정 비용에 따라 달라지며, 배당표에 항목별로 적힙니다.

2 그 순서는 누가 정하나요?

의외로 “배당 순위표”라는 조문은 없습니다. 민사집행법 제145조 제2항은 “민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 한다”고만 정합니다. 즉 순위는 여러 법을 합쳐야 나옵니다. 아래 표는 그 법들을 순서대로 늘어놓은 것입니다.

순서	무엇	근거 법	초보자용 한 줄
0	집행비용	민사집행법 제53조	배당 전에 먼저 빠집니다.
1	최우선변제 — 소액임차인 보증금 중 일정액, 최종 3개월분 임금·재해보상금	주택임대차보호법 제8조 / 상가건물임대차보호법 제14조 / 근로기준법 제38조 제2항	담보물권보다도 먼저 받습니다. 확정일자가 없어도 됩니다.
2	당해세 — 그 부동산 자체에 부과된 국세·지방세	국세기본법 제35조 / 지방세기본법 제71조	세금이 담보물권보다 앞서는 경우입니다.
3	담보물권과 확정일자 임차인 — 날짜순	민법(저당권) / 주택임대차보호법 제3조의2 제2항	근저당·확정일자가 줄을 서서 먼저 잡은 날짜순으로 받습니다.
4	일반 채권	민사집행법 제145조 제2항	남으면 나눠 받고, 없으면 못 받습니다.

이 표는 이해를 돕기 위한 단순화입니다. 실제 사건에서는 조세의 법정기일, 임금채권의 범위, 가압류·가등기의 성격에 따라 순서가 달라집니다. 개별 사건의 최종 순서는 법원이 작성하는 배당표로만 확정됩니다.

막대 길이는 금액이 아니라 ‘순서’를 보여주는 개념도입니다. 각 순위가 얼마를 가져가는지는 사건마다 다르며, 배당표로만 확정됩니다.

3 소액임차인은 정말 먼저 받나요? 얼마나요?

주택임대차보호법 제8조 제1항 — “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.” 다만 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택 인도 + 주민등록)을 갖춰야 합니다. 확정일자는 요건이 아닙니다.

그럼 누가 ‘소액’이고 얼마를 받느냐 — 이건 법이 아니라 대통령령이 정합니다(같은 조 제3항). 그리고 이 금액표는 여러 번 바뀌었습니다. 그래서 초보자가 가장 많이 틀리는 지점이 여기 있습니다.

흔한 오해

“내가 이사 온 날
기준 아닌가요?”

전입일·계약일 기준으로 현행 표를 보면 금액이 통째로 어긋납니다.

실제 기준시점

최초 담보물권
(말소기준) 설정일

그 날짜가 속한 시기의 표를 적용합니다. 2010년에 근저당이 잡힌 집이면 2010년 기준표입니다.

현행(2023.2.21~) 기준 — 다원경매가 화면에 쓰는 것과 같은 표

지역	보증금 범위(이하)	최우선변제액
서울특별시	1억 6,500만원	5,500만원
과밀억제권역 · 세종 · 용인 · 화성 · 김포	1억 4,500만원	4,800만원
광역시 · 안산 · 경기 광주 · 파주 · 이천 · 평택	8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

값의 출처는 다원경매가 상세 화면에서 쓰는 기준표 파일(rent-law.js)이며, 이 표는 기준시점이 2023-02-21 이후인 경우에만 적용됩니다. 그 이전 시점은 1984년부터 12개 구간의 별도 표가 있습니다(상세 화면의 ‘소액임차인 기준’ 모달에서 전 구간을 볼 수 있습니다). 상가 임차인은 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 적용범위 이하일 때만 보호 대상입니다.

한도도 있습니다. 법은 최우선변제액의 범위와 기준이 “주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다”고 못 박아 두었습니다(제8조 제3항 단서). 실무에서 이 ‘주택가액’은 매각대금에서 집행비용을 뺀 배당재원으로 봅니다. 소액임차인이 여러 명이면 그 한도 안에서 나눠 받습니다.

최우선변제의 천장 — 배당재원의 1/2(주임법 제8조 제3항 단서)

여기까지가 최우선변제 몫의 한도

나머지 절반은 순위대로

소액임차인이 세 명이면 세 명이 이 왼쪽 칸을 나눠 받습니다. 표의 금액은 ‘1인당 상한’이지 ‘보장액’이 아닙니다.

4 전입신고와 확정일자, 뭐가 다른가요?

이름이 비슷해서 헷갈리지만 하는 일이 전혀 다릅니다. 하나는 버티는 힘이고, 하나는 줄 서는 번호표입니다.

주택 인도 + 전입신고

대항력 — 버티는 힘

요건을 갖춘 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다(주임법 제3조 제1항). 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있습니다.

확정일자

우선변제권 — 번호표

대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 경매 배당에서 후순위보다 먼저 보증금을 받습니다(주임법 제3조의2 제2항).

둘은 대체재가 아닙니다. 확정일자만 있고 전입이 없으면 우선변제권이 서지 않고, 전입만 있고 확정일자가 없으면 배당에서 번호표가 없습니다(소액임차인 최우선변제는 예외).

하루 차이가 순위를 바꿉니다

1월 10일이사(인도) + 전입신고 — 이날은 아직 효력이 없습니다.

1월 11일 0시대항력 발생(주임법 제3조 제1항).

같은 1월 10일에 근저당근저당은 접수 즉시 효력 — 이 경우 근저당이 앞섭니다.

개념도(예시 날짜)입니다. 실제 사건의 선후는 등기사항증명서의 접수일자와 전입일로 확인해야 하며, 개별 판단은 전문가 검토가 필요합니다.

한 가지 더. 배당을 받으려면 배당요구종기까지 배당요구를 해야 합니다(민사집행법 제88조·제84조). 대항력도 있고 확정일자도 있는데 배당요구를 안 하면 배당표에 이름이 오르지 않습니다. 그리고 이 경우 보증금은 사라지는 게 아니라 — 다음 절의 이야기가 됩니다.

5 배당에서 밀린 보증금은 그냥 사라지나요?

여기가 이 글에서 낙찰자에게 직접 돈이 되는 부분입니다.

“임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”

주택임대차보호법 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 소멸)

문장을 뒤집으면 이렇습니다. 대항력이 없으면 임차권은 경매로 소멸합니다 — 임차인이 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자와 무관해집니다(임차인 입장에선 손실입니다). 대항력이 있는데 배당으로 전액을 못 받았다면 임차권이 소멸하지 않습니다 — 남은 보증금을 낙찰자가 떠안게 될 수 있습니다. 그래서 경매 화면에서 ‘대항력’이라는 두 글자가 가격표보다 중요할 때가 있습니다.

대항력 × 배당 — 네 갈래

대항력 O · 전액 배당임차인은 보증금을 받고 나갑니다. 낙찰자 추가 부담은 없습니다.

대항력 O · 일부만 배당남은 보증금이 낙찰자 부담이 될 수 있습니다(제3조의5 단서).

대항력 X · 일부 배당못 받은 몫은 임차인의 손실이고, 임차권은 소멸합니다.

대항력 O · 배당요구 없음배당표에 없으니 배당은 0원 — 보증금 전액이 인수 대상이 될 수 있습니다.

개념도입니다. 실제 인수 여부·금액은 매각물건명세서의 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인” 표시와 비고란이 1차 기준이며, 등기사항증명서와 함께 확인해야 합니다.

전입일 < 말소기준일가장 먼저 보는 한 줄. 이 순간 대항력 가능성이 생깁니다.

확정일자 없음대항력은 있는데 배당 번호표가 없습니다 — 인수 쪽으로 기웁니다.

배당요구 없음배당표에 이름이 없으면 배당은 0원입니다.

보증금 미상명세서에 금액이 없으면 인수액을 계산할 수 없습니다.

네 칸은 위험 신호이지 판정이 아닙니다. 하나라도 켜지면 “싸다”가 아니라 “서류를 더 읽어야 한다”는 뜻입니다.

6 그럼 지금 나와 있는 물건들은 어떤가요?

다원경매는 매각물건명세서 원문을 판독해 임차인의 전입일·확정일자·배당요구·대항력 판정을 저장합니다. 판독이 끝난 진행 물건의 임차인 4,249명(물건 1,989건)을 그대로 세어 봤습니다.

대항력 있음으로 판정된 임차인

51.7%

4,249명 중 2,195명 · 없음 43.2% · 판정 보류 5.1%

대항력 있는데 확정일자가 확인 안 되는 임차인

38.3%

2,195명 중 841명 · ‘없다’가 아니라 명세서에서 확인되지 않음

보증금 금액이 확인되지 않는 임차인

38.9%

4,249명 중 1,651명 · 확인된 2,598명의 보증금 중앙값 1억 1,000만원

모두 2026-09-15 기준 · 모수는 명세서 판독을 마친 물건의 임차인이며, 진행 물건 전체를 대표하지 않습니다(조건은 아래 ‘집계 기준’).

판독된 임차인 4,249명의 대항력 판정 (2026-09-15 기준)

대항력 있음
2,195명 · 51.7%

없음
1,836명 · 43.2%

보류

‘보류’ 218명(5.1%)은 근거가 부족해 판정하지 않은 건입니다. 없는 것으로 채우지 않습니다.

확인되지 않는다 ≠ 없다. 확정일자가 48.6%에서만 확인된다는 건, 나머지 임차인에게 확정일자가 없다는 뜻이 아니라 명세서 문면에서 우리가 읽어내지 못했다는 뜻입니다. 다원경매 DB · 2026-09-15 기준 · n=4,249.

여기서 초보자가 반드시 가져가야 할 한 줄이 나옵니다. 화면의 임차인 표가 비어 있는 칸은 ‘안전’이 아니라 ‘아직 모름’입니다. 보증금 금액이 없는 38.9%는, 인수액을 계산할 수 없는 물건이라는 뜻이기도 합니다.

7 입찰 전에 무엇을 확인해야 하나요?

배당은 낙찰 뒤의 절차지만, 계산은 입찰 전에 끝나 있어야 합니다.

권리 먼저, 가격은 마지막

1. 말소기준일등기부에서 최초 담보물권 설정일을 찾습니다. 모든 판단의 0점입니다.

2. 임차인 4칸전입일 · 확정일자 · 배당요구 · 보증금. 명세서의 비고란까지 읽습니다.

3. 한 줄 계산낙찰가 + 인수 예상액 + 취득비용. 그 다음에 최저가를 봅니다.

개념도입니다 — 개별 사건의 판단은 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서 원본과 전문가 확인이 필요합니다.

배당·보증금 때문에 다치지 않으려면

전입일이 말소기준일보다 빠른가 — 빠르면 대항력 가능성이 생기고, 그때부터 ‘인수’ 가능성을 계산에 넣습니다.
명세서에 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인” 문구가 있는가 — 이 한 줄이 1차 기준입니다.
확정일자와 배당요구가 함께 있는가 — 대항력 있는 임차인 중 38.3%는 확정일자가 확인되지 않습니다.
보증금 금액이 적혀 있는가 — 없으면(38.9%) 인수액 계산이 불가능합니다. 금액 미상은 가장 큰 위험입니다.
소액임차인 기준시점을 말소기준일로 잡았는가 — 전입일로 현행 표를 보면 금액이 통째로 틀립니다.

비율은 2026-09-15 기준 · 명세서 판독을 마친 임차인 n=4,249.

이 글이 말하지 않는 것

개별 임차인이 보증금을 받을 수 있는지 판단하지 않았습니다. 본문의 조문은 요건을 설명한 것이며, 실제 배당은 확정채권액·배당요구·배당재원에 따라 달라집니다. 개별 사건은 매각물건명세서와 전문가 확인이 필요합니다.
배당 순위표는 단순화입니다. 조세의 법정기일, 임금채권의 범위, 가압류·가등기의 성격에 따라 순서가 달라지며, 최종 순서는 법원 배당표로만 확정됩니다.
본문 통계의 모수는 ‘명세서 판독이 끝난 물건’입니다. 진행 물건 전체(45,190건)의 임차인 분포가 아닙니다.
소액임차인 해당 여부는 세지 않았습니다. 판정에 필요한 말소기준일이 물건마다 다르고, 현행 표를 일괄 적용하면 틀린 숫자가 나오기 때문입니다.

집계 기준 — 조건을 그대로 공개합니다자세히

DB는 상시 갱신됩니다. 아래 조건과 기준일을 그대로 쓰면 같은 숫자가 나오고, 기준일을 바꾸면 값이 움직입니다.

데이터 출처: 다원경매 데이터베이스 auction_cases(물건·상태)·auction_tenants(임차인 전입일·확정일자·배당요구·보증금·대항력 판정). 원천은 대한민국법원 법원경매정보의 매각물건명세서입니다.
기준일: DB 서버 시간은 UTC라 실행 당시 current_date = 2026-09-15. 집계 시각 2026-09-16 08:15 (KST).
모수 정의: auction_cases.status = 'ongoing' → 진행 물건 45,190건 auction_tenants where superseded_by is null and source = 'spec_ai' (= 매각물건명세서 판독본) → 임차인 4,249행 · 물건 1,989건
왜 source='spec_ai' 만 썼나 — 현황조사 계통(court_api) 행 34,880건에는 확정일자·대항력 판정 값이 구조적으로 0건이라, 함께 세면 “확정일자 없음”이 대량으로 만들어집니다. 판정 값을 공급하는 소스만 모수로 잡았습니다.
대항력: opposable = true 2,195 / false 1,836 / null(판정 보류) 218. null 을 false 로 접지 않았습니다.
확정일자·배당요구·보증금: fixed_date is not null → 2,063 (48.6%) opposable=true 중 fixed_date 有 → 1,354 / 2,195 (61.7%) fixed_date 無 → 841 / 2,195 (38.3%) demand_yn is true → 1,559 (36.7%) deposit > 0 → 2,598 (61.1%) · 중앙값 110,000,000원 (p25 30,000,000 · p75 221,000,000)
소액임차인 기준표: 본문 §3 표의 금액은 새로 조사한 값이 아니라, 다원경매 상세 화면이 쓰는 기준표 파일 rent-law.js의 현행 구간(2023-02-21~) 값을 그대로 옮긴 것입니다. 같은 파일에 1984-06-14부터 12개 구간이 들어 있습니다.
개인정보: 임차인 성명·호수·지번은 싣지 않았습니다. 본문에 개별 사건 식별정보는 없습니다.

배당은 “누가 착한가”가 아니라 “누가 언제 무엇을 했는가”로 갈립니다. 전입신고 하루, 확정일자 한 장, 배당요구 한 장. 그 종이 몇 장이 임차인의 보증금과 낙찰자의 인수 금액을 동시에 결정합니다. 다원경매 물건 상세에는 이 계산을 눈으로 확인할 수 있게 예상배당표와 소액임차인 기준 자동판정을 넣어 두었습니다 — 숫자를 외우지 말고, 물건마다 확인하세요.

물건 상세에서 예상배당표 보기 경매용어사전

함께 읽기 · 떠안을 보증금이 사라지는 집, 그런데 왜 아무도 안 살까요? : 이 글의 ‘인수’가 특별매각조건으로 지워지는 드문 경우를 다룹니다. 그리고 입찰 당일 절차는 입찰 당일, 봉투에 무엇을 넣어야 하나요?에 정리해 두었습니다.

출처

민사집행법 제53조(집행비용의 부담)·제84조(배당요구의 종기결정 및 공고)·제88조(배당요구)·제145조(매각대금의 배당) — 국가법령정보센터 (www.law.go.kr)
주택임대차보호법 제3조(대항력 등)·제3조의2(보증금의 회수)·제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)·제8조(보증금 중 일정액의 보호) — 국가법령정보센터
근로기준법 제38조(임금채권의 우선변제) · 국세기본법 제35조(국세의 우선) · 상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) — 국가법령정보센터
소액임차인 최우선변제 기준표 — 다원경매 서비스 기준표 파일 rent-law.js(주택 12개 구간·상가 6개 구간, 현행 2023.2.21~). 상세 화면 ‘소액임차인 기준’ 모달과 동일 값
다원경매 데이터베이스 — 매각물건명세서 판독 임차인 값 직접 집계. 기준일 2026-09-15, 집계 2026-09-16 08:15 (KST). 상세 조건은 위 ‘집계 기준’ 참조
대한민국법원 법원경매정보 — 매각물건명세서·현황조사서 (www.courtauction.go.kr)

고지 · 본 칼럼은 경매 정보의 이해를 돕기 위한 참고 자료이며 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 본문의 조문 설명은 일반적인 요건을 정리한 것으로, 특정 임차인이 보증금을 받을 수 있는지 또는 낙찰자가 얼마를 인수하는지를 판단하지 않습니다. 배당 순위와 금액은 확정채권액·법정기일·배당요구 여부에 따라 달라지며 법원이 작성하는 배당표로만 확정됩니다. 임차인 관련 수치는 매각물건명세서 자동 판독 결과라 누락·오탐이 있을 수 있으니, 개별 사건은 입찰 전에 반드시 원본 서류(매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서)와 전문가 확인을 거치시기 바랍니다.

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