대항력 있는 세입자가 있는데,
인수 0원이라고요?

1 이 집, 어떤 물건인가요?

숫자부터 이상합니다. 보증금(3억 1,000만원)이 감정가(2억 9,700만원)보다 1,300만원 많습니다. 그리고 네 번 유찰됐는데 최저가는 감정가의 64%입니다. 이 사건은 유찰될 때마다 최저가가 20%씩 내려가니, 네 번이면 40%대여야 맞습니다. 기일내역을 펼쳐 보면 이유가 보입니다.

2회차가 유찰된 다음 날인 2026년 6월 26일, 법원 문건접수내역에 확약서가 들어옵니다. 그리고 다음 기일의 최저가는 감정가 그대로 다시 출발했습니다. 두 일이 하루 차이로 붙어 있다는 것까지는 기록이 보여 줍니다. 그 뒤로도 이 집은 두 번 더 유찰됐습니다.

그 확약서에는 무엇이 적혀 있었을까요? 그 전에, 확약이 없었다면 낙찰자가 얼마를 떠안는 집인지부터 계산해 보겠습니다.

2 원래대로라면, 낙찰자는 얼마를 떠안나요?

이 ‘제삼자’에 낙찰자도 들어갑니다. 말소기준보다 먼저 전입한 세입자는 집주인이 낙찰자로 바뀌어도 “보증금을 받기 전엔 못 나간다”고 말할 수 있습니다. 다원경매 화면의 임차인 표가 이 사람에게 ‘대항력 있음(주의)’을 붙인 이유입니다.

그럼 대항력 있는 보증금 3억 1,000만원이 통째로 낙찰자 몫일까요? 아닙니다. 세입자는 먼저 배당에서 받고, 낙찰자에게 넘어오는 것은 못 받은 나머지입니다. 법은 이렇게 적습니다.

그래서 배당을 계산해야 합니다. 최저가 1억 9,008만원에 낙찰된다고 가정하면 —

배당 순서가 이렇게 된 데에도 이유가 있습니다. 2025년에 들어온 세입자는 보증금이 3,000만원이라 소액임차인입니다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 그 기준은 전입일이 아니라 말소기준(2023.04.12) 시점의 서울 기준표 — 보증금 1억 6,500만원 이하·최우선 5,500만원까지 — 이고, 3,000만원은 그 안에 듭니다.

남는 돈은 153,819,178원, 약 1억 5,382만원. 원칙대로라면 이 돈이 낙찰자 몫입니다. 그런데 다원경매 화면은 왜 이 1억 5,382만원을 0원이라고 할까요?

3 그런데 왜 0원이라고 하나요?

풀어 쓰면 이렇습니다. “배당에서 못 받는 보증금이 있더라도 낙찰자에게는 달라고 하지 않겠다. 남아 있는 임차권등기도 지우겠다.” 그리고 그 약속을 한 쪽이 주택도시보증공사입니다. 명세서는 이 기관을 ‘임차보증금반환채권승계인’, 즉 세입자의 보증금 채권을 넘겨받은 쪽으로 적고 있습니다.

왜 기관이 스스로 권리를 내려놓을까요? 기관에게 이 집은 살 집이 아니라 배당으로 돈을 회수할 대상입니다. 낙찰자가 1억 5천만원 넘게 떠안아야 하는 집이라면 입찰자가 줄고, 회수도 늦어집니다. “남는 건 청구하지 않겠다”는 약속은 그 문을 여는 방법으로 볼 수 있습니다. 법원은 최저매각가격 외의 매각조건을 이해관계인의 합의에 따라 바꾸거나 직권으로 새로 정할 수 있고(민사집행법 제110조·제111조), 이 사건에선 그 결과가 명세서에 ‘특별매각조건’으로 적혀 있습니다.

그렇다면 주택도시보증공사가 등장하는 사건은 다 이렇게 0원일까요?

4 HUG가 등장하면 다 0원인가요?

공시자료(명세서 비고·물건비고·임차인 표 등)에 ‘주택도시보증공사’가 적힌 진행 물건은 4,762건입니다. 이 물건들의 명세서 문구를 다원경매 상세 화면과 같은 판정 기준으로 다시 읽었더니, HUG가 보증기관으로 참여한 사건(세입자 보증금 채권 승계·배당요구 등)은 4,490건이었습니다. 그리고 그 안에서 결과가 둘로 갈렸습니다.

열에 아홉은 포기 문구가 있습니다. 그래서 ‘HUG 물건 = 인수 0원’이라는 공식이 생기기 쉽습니다. 하지만 400건, 열에 하나 꼴은 그 공식이 맞지 않습니다. 판단 근거는 기관 이름이 아니라 명세서에 적힌 포기 문장뿐입니다.

그렇다면 포기 문장을 찾았으면 이제 안심해도 될까요?

5 조건이 적혀 있으면 이제 안심해도 되나요?

왜 이게 중요할까요? 특별매각조건은 매각기일 전에 바뀌거나 빠질 수 있기 때문입니다. 그래서 다원경매 화면은 0원을 ‘확정’이 아니라 ‘기본 판단’이라고 부르고, 바로 옆에 ‘조건이 없었다면’을 붙여 둡니다. 그럼 조건이 빠지면 낙찰자 부담은 정확히 얼마일까요? 답은 낙찰가에 따라 달라집니다.

여기서 한 가지가 보입니다. 조건이 빠진 상태라면 최저가로 낙찰받든(1억 9,008만원 + 1억 5,382만원 ≈ 3억 4,390만원) 감정가로 낙찰받든(2억 9,700만원 + 4,743만원 ≈ 3억 4,443만원) 낙찰자가 치르는 돈은 3억 4천만원대로 거의 같아집니다. 낙찰가를 낮게 써도, 덜 낸 만큼이 보증금으로 다시 나가는 구조입니다(취득세·명도비는 별도). ‘최저가가 싸다’는 판단은 조건이 그대로일 때만 성립한다는 뜻입니다.

이렇게 조건이 붙은 물건, 시장에서는 실제로 어떻게 팔릴까요?

6 시장은 이런 물건에 얼마를 쓰나요?

포기 문구가 없는 HUG 물건은 평균 유찰이 3.84회로 가장 많고, 최저가율 중앙값도 49%로 다른 두 묶음(70%)보다 낮습니다. 대항력 있는 보증금이 그대로 남는 물건을 시장이 멀리한 결과로 볼 수 있습니다. 포기 문구가 있는 물건도 대조군보다는 유찰이 조금 많습니다(2.69회 대 2.21회) — ‘조건부 0원’을 끝까지 믿지 못하는 입찰자도 있다는 뜻일 수 있습니다.

숫자가 말해 주는 건 여기까지입니다. 같은 HUG 물건이라도 포기 문장이 있느냐 없느냐에 따라 시장의 대접이 달랐습니다. 다만 이것은 인과가 아니라 나란히 놓은 비교입니다. 물건 종류(빌라·오피스텔 비중)와 지역 구성도 묶음마다 다릅니다.

그래서 결국, 무엇을 기억하면 될까요?

7 결국, 무엇을 기억하면 되나요?