같은 동네 실거래가인데,
왜 이 거래만 이렇게 쌀까요?

1 정말 그런 거래가 있나요?

표를 다시 보면 그 한 줄에만 다른 표시가 붙어 있습니다. 실거래 신고 자료에는 ‘거래유형’이라는 칸이 있고, 7억짜리 한 줄만 그 칸이 직거래였습니다. 나머지 10건은 모두 중개거래입니다. 직거래와 중개거래, 무엇이 다른 걸까요?

2 ‘직거래’와 ‘중개거래’는 뭐가 다른가요?

그럼 직거래는 얼마나 흔할까요? 다원경매가 모아 둔 국토교통부 매매 실거래 중 최근 24개월(계약월 2024년 10월~2026년 9월)분을 유형별로 셌습니다.

토지는 76.6%, 상가·업무용은 53.0%가 직거래였습니다. 땅과 상가는 중개사 없이 사고파는 일이 흔합니다. 아파트는 7.6%로 가장 낮지만, 아파트는 같은 단지 안에서 값이 촘촘해 튀는 한 줄이 오히려 눈에 잘 띕니다.

그런데 직거래가 흔하다는 것과 직거래가 싸다는 건 다른 이야기입니다. 정말 싸게 신고될까요?

3 그럼 직거래는 정말 싸게 신고되나요?

정리하면 이렇습니다. 직거래라고 다 싼 건 아닙니다. 그런데 시세보다 크게 싼 ‘튀는 한 줄’은 직거래 쪽에 몰려 있습니다. 처음의 성북구 단지처럼, 그 한 줄이 평균을 끌어내립니다. 그렇다면 왜 이런 거래가 섞이는 걸까요? 골라서 빼면 되지 않을까요?

4 왜 그런 거래가 섞이나요? 골라서 빼면 안 되나요?

현장 실무에서는 그래서 단순하게 정리합니다 — 경매 물건의 시세를 볼 때 직거래는 참고에서 뺀다. 골라내는 대신 통째로 빼는 이유는, 정상 직거래 몇 건을 놓치는 손해보다 특수관계 거래 한 건이 평균을 끌어내리는 손해가 더 크기 때문입니다. 앞의 성북구 단지에서 직거래 한 건이 평균을 약 4,879만원 내렸던 것처럼요.

그런데 ‘직거래는 싸다’는 말은 어디서나 맞을까요? 상가에서는 이야기가 조금 다릅니다.

5 상가 직거래도 싸게 신고되나요?

한 동네만의 일일까요? 전국 상가·토지 매매에서, 직거래의 ㎡당 단가를 같은 동·같은 층대(상가) 또는 지목(토지)·비슷한 면적·같은 달 중개거래 ㎡당 중앙값과 견줘 봤습니다.

상가 직거래의 중간값은 같은 칸 중개거래보다 높았고, 토지는 조금 낮지만 위아래로 넓게 흩어졌습니다. 주거에서 보인 ‘아래로 길게 늘어진 꼬리’와는 모양이 다릅니다.

그래서 정확한 원칙은 “직거래는 싸니까 뺀다”가 아니라 “직거래는 시세가 아닐 수 있으니 뺀다”입니다. 싸든 비싸든, 시장 가격을 대표한다는 보장이 없는 거래는 시세 계산에 넣지 않습니다. 이 원칙을 실제 경매 물건에 적용하면 어떻게 될까요? 바로 이 구래동의 1층 상가가 지금 경매에 나와 있습니다.

6 경매 물건에 적용하면 시세가 어떻게 달라지나요?

다원경매 상세 화면의 ‘국토부 실거래가’ 칸은 구래동 상업업무용 매매를 펼쳐 보이면서, 직거래 행에는 ‘직거래 — 시세 참고 제외’ 표식을 붙입니다.

직거래를 빼고 남은 거래 중, 같은 동·같은 1층·비슷한 면적(본건 ±15%)·최근 24개월 조건으로 고른 6건의 ㎡당 중앙값에 본건 면적을 곱한 값이 이 물건의 시세 앵커입니다.

직거래를 걷어 내니 시세가 감정가(7억 4,700만원)보다 높게 나왔습니다. 그런데 이번 최저가는 감정가의 34%, 2억 5,622만원입니다. 시세가 8억이고 최저가가 2억 5천이면 — 이건 엄청나게 싼 물건 아닌가요?

7 시세가 감정가보다 높으면, 최저가 34%는 기회인가요?

직거래를 뺀 정상 거래만으로 본 시세는 감정가보다 높습니다. 그런데 김포시에서 같은 용도·비슷한 면적의 근린시설 1층이 경매로 팔린 값은 감정가의 16.9%(중앙값)였습니다. 이번 최저가 34%는 그 표본보다 오히려 높은 자리입니다. ‘싸다’의 기준을 시세로 잡느냐, 경매 낙찰가로 잡느냐에 따라 결론이 정반대가 됩니다.

이유까지 단정할 수는 없습니다. 감정가가 경매 시장의 눈높이보다 높게 잡혔을 수도, 이 상권 1층 상가의 경매 수요가 약할 수도 있습니다. 표본이 9건뿐이라는 점도 함께 기억해야 합니다. 확실한 건 하나입니다. 직거래를 빼는 것은 시세를 ‘깨끗하게’ 만드는 첫 단계일 뿐, 경매에서 얼마에 팔릴지를 알려 주지는 않습니다.

8 결국, 실거래가는 어떻게 읽어야 하나요?