데이터로 보는 경매

작년 가격표로 입찰하고 계십니다
감정가는 언제 값일까요?

다원경매 ·2026.09.07 ·데이터 기준일 2026.09.05 · 표본 16,852건

마트에서 "이 가격표는 작년 5월에 붙인 것입니다"라고 적힌 물건을 보신 적 있으신가요? 경매 화면에서 가장 크게 찍힌 숫자, 감정가가 딱 그렇습니다. 다만 경매 화면에는 그 안내문이 없습니다. 저희가 감정일이 확인된 진행 물건 16,852건의 날짜를 하나씩 세어 보니, 감정평가는 중앙값 382일 전이었습니다(2026-09-05 기준 · n=16,852). 절반이 넘는 물건이 1년 지난 가격표를 달고 입찰장에 서 있다는 뜻입니다.

3줄 요약

지금 입찰할 수 있는 물건의 감정가는 중앙값 382일 전 값이고, 54.2%는 1년, 8.7%는 2년이 넘었습니다(2026-09-05 기준 · n=16,852).
유찰이 쌓일수록 가격표는 더 낡습니다 — 신건 294일 → 유찰 6회 이상 627일(2026-09-05 기준 · n=4,398 / 1,284). 깎이는 값은 '지금 값'이 아니라 '그때 값'입니다.
감정가와 시세는 양쪽 방향으로 어긋날 수 있습니다. 최근 4주 낙찰의 6.3%는 감정가를 넘겨 팔렸습니다(2026-09-05 기준 · n=2,158). 확인법은 하나 — 감정일과 최근 실거래를 나란히 보는 것입니다.

감정가의 나이 — 중앙값

382일

감정평가서에 적힌 조사일부터 2026-09-05까지 센 날짜입니다. 가운데 절반은 274~521일 사이에 있습니다.

1년이 넘은 가격표

54.2%

9,136건 / 16,852건. 2년이 넘은 것도 8.7%(1,463건)입니다.

두 값 모두 2026-09-05 기준 · n=16,852 · 아래 §1 본문에서 옮겨 적은 것입니다.

낡은 탁상시계 여러 개가 나란히 놓여 있다 — 감정가에는 시계가 붙어 있지 않습니다. 화면에 찍힌 ‘감정가’ 세 글자만으로는 7년 전 값인지 어제 값인지 알 수 없습니다.

1감정가는 '지금 값'이 아니라 '그때 값'입니다

경매가 시작되면 법원은 감정평가사에게 물건 값을 매기게 하고, 그 금액이 첫 기일의 최저매각가격이 됩니다. 문제는 그 '매긴 날'과 '파는 날' 사이의 거리입니다.

감정가는 어디서 와서 어디로 가나 (개념도)

1. 감정일법원이 감정평가사에게 값을 매기게 합니다 — 이날 기준의 값입니다.

2. 첫 기일의 최저가그 금액이 그대로 첫 매각기일의 최저매각가격이 됩니다.

3. 파는 날그런데 파는 날은 그로부터 한참 뒤입니다 — 이 거리가 이 글의 주제입니다.

개념도(예시)입니다 — 절차의 순서를 그린 것이며, 개별 사건의 기일·금액은 법원 공고를 따릅니다.

감정평가서에는 조사한 날짜가 적혀 있습니다. 저희 DB에서 그 날짜가 확보된 진행 물건 16,852건을 골라, 기준일(2026-09-05)에서 며칠이 지났는지 셌습니다. 결과는 하위 25%가 274일, 중앙값 382일, 상위 25%가 521일이었습니다(2026-09-05 기준 · n=16,852). 1년(365일)을 넘긴 물건이 9,136건으로 54.2%, 2년(730일)을 넘긴 물건이 1,463건으로 8.7%, 3년을 넘긴 물건도 132건 있었습니다(2026-09-05 기준 · n=16,852).

가운데 절반이 놓인 구간(274~521일) 주황 점선 = 1년·2년 선

상자가 왼쪽에 몰려 있고 꼬리가 오른쪽으로 깁니다. 대부분은 1년 안팎이지만, 2년·3년·7년을 넘긴 가격표가 꼬리에 매달려 있습니다. 그 꼬리의 끝, 2,677일은 햇수로 7년 4개월입니다.

감정일이 확인된 진행 물건 16,852건을 100으로 놓으면

1년 미만 45.8%

1~2년 45.5%

2년+

오른쪽 칸 8.7%(1,463건)가 2년 이상입니다 · 가운데 = 54.2% − 8.7% = 45.5% · 왼쪽 = 100% − 54.2% = 45.8% · 2026-09-05 기준 · n=16,852.

여기서 한 번 웃고 넘어가야 할 대목이 있습니다. 감정가는 우유처럼 유통기한이 찍혀 있지 않습니다. 그래서 7년 전 감정가도, 어제 감정가도 화면에서는 똑같이 '감정가'라는 세 글자로 나옵니다. 숫자는 같은 크기로 찍히는데, 값의 나이는 다르다는 게 이 글의 출발점입니다.

2유찰이 쌓일수록 가격표는 더 낡습니다

유찰되면 최저가가 깎입니다. 그런데 깎이는 건 '지금 값'이 아니라 '그때 값'입니다. 유찰 횟수별로 감정가의 나이를 재 봤습니다.

유찰 0~5회 유찰 6회 이상

한 번 유찰될 때마다 계단이 한 칸씩 올라갑니다. 신건 294일에서 6회 이상 627일까지, 구간마다 예외 없이 늘었습니다.

유찰 0회(신건)의 감정가는 중앙값 294일 전, 유찰 3회는 441일 전, 유찰 6회 이상은 627일 전 값이었습니다(2026-09-05 기준 · n=4,398 / 2,013 / 1,284). 당연한 결과이기도 합니다. 유찰이 한 번 될 때마다 다음 기일까지 몇 주가 흐르니까요.

그런데 이 당연함이 초보 입찰자에게는 함정이 됩니다. “다섯 번 넘게 유찰돼서 최저가가 감정가의 16.8%까지 내려왔다”(다섯 번 이상 유찰된 진행 물건의 최저가율 중앙값 · 2026-09-05 기준 · n=4,762)는 문장에서 사람들은 '몇 %'만 보고 '감정가'는 안 봅니다. 그 감정가는 중앙값 기준 1년 8~9개월 전(627일)에 매긴 값입니다. 그 몇 %가 싼지 비싼지는, 분모가 언제 값인지 알아야 판단이 섭니다. 유찰이 많이 쌓인 물건 이야기는 같은 날 나온 「다섯 번 유찰돼도 안 팔리는 물건 4,762건」에서 따로 다뤘습니다.

신건(유찰 0회)의 감정가 나이

294일

중앙값 · n=4,398. 가장 젊은 축인데도 열 달입니다.

유찰 6회 이상

627일

중앙값 · n=1,284. 두 값의 차이는 627 − 294 = 333일, 햇수로 열한 달입니다.

두 값 모두 2026-09-05 기준 · 위 막대차트의 첫 칸과 마지막 칸을 옮겨 적은 것입니다. 같은 물건을 두 번 센 것이 아니라 유찰 횟수로 나눈 집단입니다.

3어떤 물건의 가격표가 더 오래됐나

같은 표본을 물건 종류로 나눴습니다. 표본 100건 이상인 종류만 실었습니다.

경과일 중앙값(막대 길이, 최대 눈금 500일) 세로 점선 = 1년(365일)

차량(148일)과 아파트(345일) 두 종류만 1년 선 안쪽에 있습니다. 나머지 여섯 종류는 전부 1년 선을 넘겼습니다. 왜 차량이 짧은지는 저희 데이터로 단정하지 않습니다 — 다만 자동차 값이 1년 뒤에도 그대로라고 믿는 분은 없으실 겁니다.

경과일 중앙값은 임야가 456일로 가장 길고(2026-09-05 기준 · n=431), 상가·근린이 442일로 그 뒤입니다(2026-09-05 기준 · n=1,014). 2년 넘은 비율로 보면 순서가 바뀌어 상가·근린 15.0%, 임야 14.2%입니다(2026-09-05 기준 · n=1,014 / 431). 어느 축으로 보든 오래된 가격표는 이 두 종류에 몰려 있고, 아파트는 345일·6.8%로 부동산 중 가장 젊었습니다(2026-09-05 기준 · n=1,605). 가장 흔한 물건인 빌라는 372일·8.7%였습니다(2026-09-05 기준 · n=5,885).

임야 456일2년 이상 14.2% · n=431

상가·근린 442일2년 이상 15.0% · n=1,014

토지 400일2년 이상 9.0% · n=1,171

단독주택 396일2년 이상 9.7% · n=544

경과일은 중앙값 · 모두 2026-09-05 기준 · 위 가로 막대에서 1년(365일) 선을 넘긴 종류 중 앞 네 개입니다. 가격표가 오래됐다는 뜻이지, 그 물건이 비싸거나 싸다는 뜻이 아닙니다.

"아파트는 감정가가 비교적 최근 값"이라는 말은 이 표본에서 맞습니다. 그래도 중앙값이 11개월입니다. '최근'이라는 말이 경매에서는 이렇게 씁니다.

책상 위에 세워 둔 탁상 달력 — 감정가와 시세가 어긋나는 방향은 물건마다 다릅니다. 확인법은 하나 — 감정일과 최근 실거래, 두 날짜를 나란히 놓는 것입니다.

4시세와 어긋나는 두 방향 — 감정가를 넘긴 낙찰 6.3%

감정가가 낡았다는 건 시세보다 싸다는 뜻도, 비싸다는 뜻도 아닙니다. 그 사이에 시장이 올랐으면 감정가는 시세보다 낮고, 내렸으면 높습니다. 방향은 물건마다 다릅니다.

한쪽 방향은 낙찰 결과에 드러납니다. 최근 4주(2026-08-09~09-05) 낙찰 2,158건 중 감정가보다 비싸게 팔린 물건이 137건, 6.3%였습니다(2026-09-05 기준 · n=2,158). 입찰자들이 "감정가는 옛날 값이고, 지금은 그보다 위"라고 판단한 사례들입니다. 아파트만 보면 14.8%가 감정가를 넘겼고(2026-09-05 기준 · n=479), 상가·근린은 0.0%였습니다(2026-09-05 기준 · n=58).

최근 4주 낙찰 2,158건을 100으로 놓으면

6.3%

감정가 이하에서 낙찰 93.7%

왼쪽 6.3% = 137건 · 오른쪽 = 100% − 6.3% = 93.7% · 기간 2026-08-09~09-05 · 2026-09-05 기준 · n=2,158. 같은 표본의 낙찰가율 중앙값은 66.4%입니다.

감정가를 넘겨 낙찰 — 아파트

14.8%

최근 4주 낙찰 479건 기준. 입찰자들이 감정가보다 위로 값을 쓴 쪽입니다.

감정가를 넘겨 낙찰 — 상가·근린

0.0%

같은 4주에 58건 중 한 건도 없었습니다. 다만 표본이 얇아 방향만 참고하세요.

전체 평균은 6.3%(137건 / 2,158건) · 기간 2026-08-09~09-05 · 2026-09-05 기준.

전체 종류별 표본 100건 미만(참고값)

낙찰가율 = 낙찰가 ÷ 감정가. 같은 4주 표본의 낙찰가율 중앙값은 66.4%였습니다(2026-09-05 기준 · n=2,158). 임야 12.5%(56건)·상가·근린 0.0%(58건)는 표본이 얇아 방향만 참고하세요.

감정가를 크게 넘긴 사례를 하나만 보겠습니다. 서울동부지방법원 2025타경51381-1(서울 광진구 중곡동 빌라)은 감정가 3억 3,800만 원이었는데, 유찰 한 번 없이 첫 기일에 6억 1,300만 원, 감정가의 181.4%에 낙찰됐습니다(매각일 2026-08-31). 입찰자들은 감정가가 아니라 매각일의 시장을 보고 값을 썼습니다. 감정가가 그때 값이라는 사실을, 낙찰가가 증명한 셈입니다.

반대 방향은 낙찰 결과만으로 보이지 않습니다. 시세가 감정가 아래로 내려간 물건은 유찰되거나 낮은 값에 팔리는데, 그게 "시세가 내려서"인지 "물건에 다른 사정이 있어서"인지는 저희 DB가 구분하지 못합니다. 그래서 이 글은 "감정가가 낡아서 싸다"고도, "비싸다"고도 쓰지 않습니다. 쓸 수 있는 문장은 하나뿐입니다 — 감정가는 오늘 값이 아니다.

5지금 입찰장에 서 있는 가장 오래된 가격표들

감정가 1억 원 이상, 앞으로 매각기일이 잡혀 있는 진행 물건 가운데 감정일이 가장 오래된 순서입니다. 소재지는 동 단위까지만 적습니다.

감정일이 가장 오래된 진행 물건 4건
법원 · 사건	종류 · 소재	감정일	경과	감정가	매각기일
성남지원 2019타경52961-1	기타 · 경기 성남시 분당구	2019-05-08	2,677일	4억 3,000만	2026-09-14
제주지방법원 2016타경3159-1	임야 · 제주 제주시 구좌읍	2020-06-02	2,286일	50억 9,806만	2026-09-08
고양지원 2020타경70310-1	기타 · 경기 고양시 덕양구 지축동	2020-09-29	2,167일	81억 9,232만	2026-09-08
서울남부지방법원 2021타경100523-2	빌라 · 서울 구로구	2021-02-17	2,026일	2억 600만	2026-09-16

다원경매 DB 집계 기준 2026-09-05. 사건번호·법원·감정가·매각기일은 법원이 공개하는 정보이며, 소유자·임차인 성명과 정확한 지번은 싣지 않았습니다.

성남지원 2019타경52961-1 — 감정일과 매각기일 사이

2019-05-08 감정이날 기준으로 4억 3,000만 원이 매겨졌습니다.

2,677일 경과햇수로 7년 4개월. 그사이 값이 어디로 갔는지는 저희 DB에 없습니다.

2026-09-14 매각기일입찰장에 들고 나오는 가격표는 2019년 그대로입니다.

위 표 첫 줄을 시간 순서로 옮긴 것입니다 · 경과일은 2026-09-05 기준. 오래된 감정가가 틀렸다는 뜻이 아니라, 그날이 언제인지를 입찰자가 알아야 한다는 뜻입니다.

맨 위 물건의 감정일은 2019년 5월입니다. 그 뒤로 2,677일, 햇수로 7년 넘게 시간이 흘렀습니다. 그런데 이 물건이 2026년 9월 입찰장에 들고 나오는 가격표는 그때 그대로입니다. 그 사이 값이 올랐는지 내렸는지는 저희 DB에 없습니다 — 있는 것은 날짜뿐입니다. 오래된 감정가가 나쁘다는 말이 아닙니다. 감정평가사는 그날 기준으로 정확히 평가했을 겁니다. 다만 그날이 언제인지를 입찰자가 알아야 한다는 뜻입니다.

6그래서 화면에서 무엇을 보면 되나

감정가 옆에 '언제 값인지'를 붙여 두는 것이 저희가 택한 방법입니다. 세 군데만 보시면 됩니다.

감정일 · 감정가(그때 값) 매각기일 · 최근 실거래(요즘 값) 주황 점선 = 두 날짜

어느 쪽이 높은지는 물건마다 다릅니다. 이 그림이 말하는 건 방향이 아니라 순서입니다 — 감정가를 볼 때 날짜를 먼저, 그다음에 요즘 값을 옆에 두는 순서.

감정가를 읽는 순서 (개념도)

1. 조사일감정평가현황의 ‘조사일’ 칩부터 봅니다 — 큰 숫자보다 먼저.

2. 나이1년(365일)을 넘겼나. 넘겼으면 그 금액은 참고값으로 한 칸 내려 봅니다.

3. 요즘 값같은 단지·같은 동의 최근 실거래를 옆에 놓고 비교합니다.

개념도(예시)입니다 — 아래 ‘세 가지 정리’를 순서로 옮긴 것이며, 개별 물건의 판단 기준이 아닙니다.

감정평가현황의 '조사일' 칩

다원경매 물건 상세 페이지의 감정평가현황 섹션에는 감정평가서에 적힌 조사일이 감정가 바로 옆에 붙어 있습니다. 감정가를 읽기 전에 그 날짜부터 읽으세요. 1년이 넘었으면, 그 금액은 '참고값'으로 한 칸 내려 보시는 게 안전합니다.

주변 시세 — 같은 단지·같은 동의 최근 실거래

상세 페이지의 주변 시세 섹션은 국토교통부 실거래 자료로 같은 단지, 없으면 같은 동의 최근 거래를 보여 줍니다. 감정가(그때 값)와 실거래(요즘 값)를 한 화면에 나란히 놓는 것 — 이 글이 하고 싶은 말은 결국 이 한 줄입니다.

프리미엄 리포트의 ‘예상 낙찰가 밴드’도 결국 감정가에서 출발한 값입니다

유료회원용 프리미엄 리포트에 실리는 예상 낙찰가 밴드는, 이 물건의 그 회차 최저가에, 인근에서 실제로 낙찰된 물건들의 ‘낙찰가 ÷ 최저가’ 분포를 곱해 만듭니다. 그런데 최저가는 감정가에서 유찰될 때마다 깎여 내려온 값입니다 — 출발점이 감정가인 셈이라, 감정가가 낡았다면 밴드의 출발점도 그때 값입니다. 밴드를 읽을 때도 반드시 주변 실거래와 나란히 놓고 보세요. (무료 상세 화면에는 이 밴드가 나오지 않으며, 예측의 정확도 수치는 이 글에서 다루지 않습니다.)

이 글이 말하지 않는 것

표본은 진행 물건의 38.9%입니다. 감정일은 상세 서류를 수집한 물건에만 있고(16,852 / 43,328), 상세 수집은 매각기일이 임박한 물건을 먼저 합니다. 즉 표본이 '곧 팔릴 물건' 쪽으로 기울어 있어, 전체 물건의 실제 경과일은 이보다 더 길 가능성이 큽니다(더 짧을 가능성은 낮습니다).
"낡은 감정가 = 싸다/비싸다"를 말하지 않았습니다. 방향은 그 사이 시장이 어디로 갔느냐에 달렸고, 저희 DB는 개별 물건의 시세 변동을 갖고 있지 않습니다.
감정가 초과 낙찰 6.3%의 원인을 단정하지 않았습니다. 시세 상승·경쟁 입찰·개발 기대 등 여러 사정이 섞여 있을 수 있으며, 종류별 값 중 임야(n=56)·상가(n=58)는 표본이 얇습니다.
시계열 비교를 하지 않았습니다. 저희 카탈로그는 2026-08-13에 수집 범위를 전국으로 넓혔기 때문에, 그 전과의 추세 비교는 성립하지 않습니다. 이 글의 숫자는 2026-09-05 하루의 스냅숏입니다.
'물건' 단위입니다. 한 사건에 물건이 여럿이면 각각 셉니다. 사건 수와 다릅니다.

집계 기준 — 조건을 그대로 공개합니다자세히

DB 서버 시간대가 UTC라 SQL의 current_date는 실행 당시 2026-09-05였습니다. 같은 값을 다시 얻으려면 current_date를 DATE '2026-09-05'로 바꿔 실행하면 됩니다. 실행 시각 2026-09-06 06:23 (KST), 읽기 전용.

경과일 분포 (§1): select count(*) n, count(*) filter (where current_date - d.appraisal_date >= 365) ge1y, count(*) filter (where current_date - d.appraisal_date >= 730) ge2y, percentile_cont(0.5) within group (order by current_date - d.appraisal_date)::int med_days, max(current_date - d.appraisal_date) max_days from auction_case_details d join auction_cases c on c.id=d.case_id where c.status='ongoing' and d.appraisal_date is not null; → n 16,852 · 1년+ 9,136(54.2%) · 2년+ 1,463(8.7%) · 중앙 382일 · 최대 2,677일
유찰 횟수별·종류별 (§2·§3): 같은 모집단을 fail_count(0·1·2·3·4·5·6 이상)와 property_type으로 나눠 경과일 중앙값과 2년 이상 비율을 구했습니다. 종류별은 표본 100건 이상만 실었습니다.
감정가 초과 낙찰 (§4): status='sold' and final_result='매각' and sold_date between current_date-27 and current_date -- 2026-08-09 ~ 09-05 and sold_price>0 and appraisal_price>0 → 2,158건 · sold_price > appraisal_price 137건(6.3%) · 낙찰가율 중앙 66.4%
다물건 사건(매각(다물건))은 낙찰가의 물건 귀속이 확정되지 않아 제외했습니다. 낙찰가가 최저가의 10배를 넘는 이상치 2건을 빼도 초과 비율은 6.3%로 같습니다.
개인정보: 사례 표의 소재지는 동·읍·면 단위까지만 적었고, 소유자·채무자·임차인 성명과 호수·지번은 싣지 않았습니다. 사건번호·법원·감정가·매각기일은 법원이 공개하는 공적 정보입니다.

감정가는 틀린 값이 아니라 그날의 값입니다. 문제는 그날이 화면에 작게 적혀 있다는 것뿐입니다. 큰 숫자를 보기 전에 작은 날짜를 먼저 보는 습관 — 초보와 고수를 가르는 차이는 생각보다 이런 데서 납니다.

감정 후 1년이 지난 진행 물건만 모아 둔 테마가 있습니다. 상세 페이지에서 '조사일' 칩과 주변 시세를 나란히 확인해 보세요.

감정 1년 경과 물건 보기

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다섯 번 유찰돼도 안 팔리는 물건 4,762건 : 유찰이 쌓인 물건의 '분모가 언제 값인지'를 같은 날 다른 각도에서 본 글입니다.

출처

대한민국법원 법원경매정보 — 사건 공고·감정평가서(조사일)·기일내역·매각결과 (www.courtauction.go.kr)
다원경매 데이터베이스 — auction_cases·auction_case_details 직접 집계. 기준일 2026-09-05, 실행 2026-09-06 06:23 (KST). 조건은 위 '집계 기준' 참조
민사집행법 제97조(부동산의 평가와 최저매각가격의 결정)·제119조(새 매각기일) — 국가법령정보센터 (www.law.go.kr)
본문 사진 — Pexels (무료 이용 라이선스). 본문 내용과 무관한 연출 사진이며 특정 사건의 물건이 아닙니다.

고지 · 본 칼럼은 경매 정보의 이해를 돕기 위한 참고 자료이며 투자 권유가 아닙니다. 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다. 본문의 통계는 위에 공개한 조건으로 다원경매 데이터베이스를 집계한 결과이며, 특정 물건의 시세나 향후 낙찰가를 예측하지 않습니다. 개별 사건의 감정가·권리관계는 입찰 전에 반드시 법원 공고와 원본 서류(감정평가서·매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서)로 다시 확인하시기 바랍니다.

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