같은 날 낙찰된 같은 건물,
입찰가는 왜 제각각이었을까요?

0 무슨 일이 있었나요?

여기서 첫 번째 질문이 생깁니다. 출발선인 '최저가'는 어떻게 감정가의 49%까지 내려왔을까요?

1 출발선은 어떻게 감정가의 49%가 됐나요?

여기까지는 계산입니다. 유찰이 두 번이면 0.7 × 0.7 = 0.49, 그래서 49%. 어려울 게 없습니다. 문제는 그 다음입니다. 출발선이 모두 같았다면, 사람들은 그 49%짜리 최저가를 그대로 썼을까요?

2 최저가를 그대로 쓴 사람은 몇이었나요?

최저가 대비로 보면 26%p 차이가 납니다. 꽤 큰 차이입니다. 그렇다면 감정가 대비로도 그만큼 제각각이었을까요?

3 감정가 대비로는 왜 다들 비슷했을까요?

스물여섯 명이 각자 따로 봉투를 냈는데, 스물두 명이 "감정가의 55~60%"라는 같은 구간에 착지했습니다. 최저가 대비가 100%부터 126%까지 흩어진 것과는 반대입니다.

이건 읽는 방식을 알려 줍니다. 사람들이 최저가에서 얼마를 더할지를 고민한 게 아니라, 이 물건이 얼마짜리인지를 먼저 정하고 그 값을 적었다는 뜻에 가깝습니다. 최저가가 상대적으로 높았던 물건은 최저가 대비가 100% 근처로 나오고, 최저가가 낮았던 물건은 같은 목표가를 쓰면 126%가 되는 것뿐입니다.

그렇다면 다음 질문. 감정가가 가장 높았던 물건이 가장 비싸게 팔렸을까요?

4 감정가 1등이 낙찰가 1등이었나요?

감정가가 3,100만원 더 비싼 물건이 122만원 더 싸게 팔렸습니다. 감정가는 입찰의 출발선을 정하는 숫자이지, 시장이 그 물건에 매긴 값이 아니라는 게 한 사건 안에서 그대로 드러난 셈입니다. (같은 건물이라도 층·향·전용면적·관리 상태가 다르고, 감정평가는 감정 시점 기준입니다.)

그러면 반대로 물어보겠습니다. 감정가가 완전히 똑같은 물건끼리는 같은 값에 팔렸을까요?

5 조건이 똑같은 13채는 같은 값에 팔렸나요?

화면에 보이는 숫자가 전부 같아도 결과는 갈립니다. "최저가가 얼마냐"는 모두가 아는 정보이고, 승부는 그 다음 칸에서 납니다. 다만 폭이 5~8%에 그쳤다는 것도 같이 봐야 합니다 — 스물여섯 명이 완전히 제각각으로 쏜 게 아니라, 비슷한 계산을 하고 마지막 몇 백만 원에서 갈렸다는 뜻입니다.

그런데 이 표를 자세히 보면 이상한 게 하나 더 보입니다. 낙찰가 끝자리가 왜 이렇게 생겼을까요?

6 낙찰가 끝자리가 왜 이렇게 이상한가요?

이유는 규칙 하나에서 나옵니다. 최고가로 신고한 사람이 둘 이상이면 그 사람들만 다시 입찰합니다(민사집행규칙 제66조 제1항). 이때 앞서 쓴 금액보다 낮게는 쓸 수 없고, 다시 입찰해도 또 같으면 그때 추첨합니다(같은 조 제2항). 즉 같은 금액을 쓰면 이겨도 이긴 게 아닙니다. 그래서 1원·10원·420원 같은 꼬리를 붙여 동률을 피하는 관행이 생겼습니다. 법이 정한 형식은 아니고, 결과에서 관찰되는 패턴입니다.

자, 이제 마지막 질문이 남습니다. 감정가의 57%에 받았으니 43%를 번 걸까요?

7 그래서 이건 '싸게 산' 건가요?

낙찰가율은 같은 시장 안에서 물건끼리 비교할 때 쓰는 좌표이지, 수익을 재는 자가 아닙니다. 실제로 손에 남는 값은 낙찰가 + 인수 금액 + 명도 비용 + 취득세·법무비를 다 더한 뒤 시세와 비교해야 나옵니다. 이 사건에 대해 우리가 계산해 둔 것은 낙찰가까지입니다. 나머지는 각자의 조건에 달려 있고, 이 글이 대신 계산해 드릴 수 없습니다.

8 26건 전부를 보시겠어요?

9 정리하면 무엇이 남나요?