낙찰받았는데 사람이 안 나가면,
인도명령인가요 명도소송인가요?

0 열쇠는 언제 받나요?

소유권과 점유는 다른 것입니다. 집을 샀는데 그 안에 사람이 살고 있으면, 소유자는 나이고 점유자는 그 사람인 상태가 됩니다. 그 상태를 푸는 절차가 명도입니다.

그러면 당연히 다음 질문이 나옵니다. 내 집인데, 내가 문을 열고 들어가면 안 되나요?

1 직접 끌어내도 되나요?

낙찰자가 직접 잠금장치를 바꾸거나 짐을 내놓는 것은 명도가 아니라 다른 법적 문제를 만듭니다. 필요한 것은 집행할 수 있는 종이 한 장 — 법원이 "이 사람에게 부동산을 인도하라"고 적어 준 문서입니다. 그 종이를 받는 길이 둘입니다.

표의 마지막 칸이 이 글에서 가장 중요한 줄입니다. '대항할 수 있는 권원'이 대체 무엇일까요?

2 인도명령은 누구에게 되나요?

즉 "누가 살고 있느냐"가 아니라 "그 사람이 나에게 대항할 수 있느냐"가 갈림길입니다. 그러면 그 대항력이라는 건 어떻게 생기는 걸까요?

3 대항력은 어떻게 생기나요?

③이 중요합니다. 같은 날 저당권이 잡히면 임차인이 집니다. 전입신고를 오전에 하고 저당권이 오후에 설정돼도, 임차인의 효력은 '다음 날'부터이기 때문입니다. 하루 차이로 결과가 뒤집히는 구조라, 경매에서 임차인 항목을 볼 때 날짜를 먼저 보는 이유가 여기 있습니다.

④도 함께 봐야 합니다. 매각으로 소멸하는 권리와 인수되는 권리를 가르는 기준은 민사집행법 제91조 제3항·제4항에 있습니다. 대항요건을 갖춘 날이 그 기준보다 뒤라면, 임차인이라도 매각으로 임차권이 소멸해 인도명령의 상대방이 될 수 있습니다. 반대로 앞선다면 제136조 제1항 단서에 걸려 인도명령 대상에서 빠집니다.

그러면 실무적인 질문. 그 판단에 필요한 정보가 서류에 다 적혀 있을까요?

4 서류에는 누가 사는지 적혀 있나요?

가장 흔한 문장은 "폐문으로 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없음"입니다. 조사관이 갔는데 문이 잠겨 있었고, 그래서 누가 사는지 확인하지 못했다는 기록입니다. 이건 '빈집'이라는 확인이 아닙니다. 전입세대확인서에 등재인이 없어도 실제로는 누군가 점유하고 있을 수 있습니다.

임차인 정보 자체도 모든 사건에 있는 게 아닙니다. 진행 중인 주거·오피스텔 24,865건 중 임차인 행이 하나라도 있는 사건은 6,020건(24.2%)입니다. 그러면 그 임차인들의 대항력은 판정돼 있을까요?

5 대항력은 자동으로 판정되나요?

비워 둔 이유가 있습니다. 대항력 판정에는 전입일·확정일자·최선순위 설정일자가 모두 필요한데, 셋 중 하나라도 확보되지 않으면 값을 채울 수 없습니다. 그 상태에서 "대항력 없음"으로 채워 넣으면 화면에는 깔끔해 보이지만, 독자는 인수해야 할 보증금을 없는 것으로 읽습니다. 그래서 우리는 근거가 없으면 비워 두고 '확인 필요'로 남깁니다.

이 통계에서 가져갈 것은 비율이 아니라 태도입니다. '표시가 없다'는 '안전하다'가 아닙니다. 화면에 대항력 표시가 비어 있다면, 그건 직접 서류를 읽어야 한다는 신호입니다.

그렇다면 마지막으로 가장 많이 받는 질문. 명도에는 돈이 얼마나 들고 시간이 얼마나 걸리나요?

6 비용과 기간은 얼마나 드나요?

대신 돈이 나가는 자리는 미리 알아 둘 수 있습니다. 항목을 모르면 예산을 세울 수조차 없기 때문입니다.

실제로는 이 네 칸까지 가지 않고 협의로 끝나는 경우도 많습니다. 다만 협의에도 대개 비용이 듭니다. 그러면 그 비용은 언제 계산해야 할까요? 낙찰받은 다음이 아니라, 봉투를 쓰기 전입니다.

7 명도는 왜 입찰가에 들어가야 하나요?

같은 날 같은 건물에서 스물여섯 개 물건이 한꺼번에 낙찰된 사례를 다른 글에서 다뤘습니다. 거기서 사람들이 적어 낸 금액은 최저가의 100.3%부터 126.1%까지 갈렸습니다. 그 사건의 현황조사서에도 "폐문으로 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없음"이 적혀 있었습니다. 같은 문장을 읽고도 사람마다 다른 금액을 적었다는 뜻입니다 — 명도를 얼마로 잡느냐가 봉투 안의 숫자를 바꿉니다.

8 정리하면 무엇이 남나요?